主力店 處于經(jīng)營的主導(dǎo)地位，不但是商店組合的主要成員， 而且是購物中心的特性的突出體現(xiàn)，開發(fā)經(jīng)營者大多慎選具有相 當(dāng)知名度的超大型商業(yè)進(jìn)駐，一來可利用原來擁有的集客能力，為購物中心帶來更大商機(jī)，也可為購物中心奠定形象基礎(chǔ)。因 此，在購物中心的招商租賃作業(yè)中，確定 主力店 便成為重點(diǎn)工 作， 主力店 要適應(yīng)此項(xiàng)任務(wù)，必須具備下列條件：

　　 ①人員素質(zhì)：具有上乘的人員素質(zhì)，較能接受新的服務(wù)技能 訓(xùn)練與理念提升。

　　②創(chuàng)意：創(chuàng)意是創(chuàng)新的根源，一個(gè)具有創(chuàng)意的事業(yè)體，必能 適應(yīng)多變的社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，尤其在流通革命時(shí)代，必須注重創(chuàng)意。

③策略思考：由于購物中心在臺(tái)灣地區(qū)發(fā)展尚處于起步 階段，新的問題發(fā)生，必須有適當(dāng)?shù)牟呗裕虼?需由具有策略思考能力的團(tuán)隊(duì)面對問題，循序解決。

④管理制度： 主力店 優(yōu)良的管理制度，往往可成為 購物中心整體管理制度的楷模，相得益彰的效果得以呈現(xiàn)出 來。

⑤業(yè)務(wù)增長： 主力店 必須擁有高業(yè)務(wù)增長的條件，事實(shí)上較高的業(yè)務(wù)增長率，足以推論該事業(yè)單位擁有優(yōu)良的 經(jīng)營管理能力或特殊優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)具備較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。這些特色將成為購物中心經(jīng)營發(fā)展的穩(wěn)定力量，同時(shí)增加集 客力。

隨著時(shí)代的進(jìn)步，消費(fèi)者對于消費(fèi)質(zhì)量的要求日益提高，尤其消費(fèi)者已從傳統(tǒng)的“需求性購物”，轉(zhuǎn)變成為一 種新興的“休閑購物”概念。因此購物中心的招商規(guī)劃應(yīng)滿足消費(fèi)者“一次購足”與“休閑購物”的消費(fèi)需求。

為滿足不同消費(fèi)者的需求，在招商時(shí)，租店戶通常可分為四類：國際性的連鎖系統(tǒng)、全地區(qū)性的連鎖店、區(qū)域 性的連鎖店及當(dāng)?shù)氐莫?dú)立店。國際性的連鎖系統(tǒng)及全國性的連鎖店可以提升購物中心的形象，并得到顧客的信賴， 而區(qū)域性的連鎖店則賦予購物中心一定的水平及品位，至于當(dāng)?shù)氐莫?dú)立店則使購物中心突顯出與眾不同的特色。

因此購物中心招商時(shí)，除了可以引進(jìn)“一次購足”的百貨公司，或單一主題性如家具、家電、信息用品等專業(yè) 主題商店之外；全國性或地方性的生活百貨，如屈臣氏、萬寧等，全國性的衣飾如佐丹奴、Hang—ten等，全國知 名的連鎖快餐店或面包店如麥當(dāng)勞、肯德基、卡莎米亞等，具有當(dāng)?shù)靥厣娘炰仭⑿〕缘甑龋Y(jié)合中西式餐廳的結(jié) 婚宴會(huì)廣場，也都是招商時(shí)的重點(diǎn)業(yè)種。

此外，服務(wù)性業(yè)種如金融機(jī)構(gòu)(如銀行、證券公司等)、洗衣店等，或是娛樂方面的業(yè)種如連鎖書店何嘉仁、誠 品、金石堂等，也可考慮引進(jìn)購物中心。

除此之外，引進(jìn)一些在市區(qū)找不到賣場空間的業(yè)種業(yè)態(tài)，或者因?yàn)樾枰舾邩前濉⒃诜ㄒ?guī)上都會(huì)區(qū)的店面無法 符合要求的業(yè)種，例如需要寬大高聳空間的影城、IMAX3D立體電影院等，或游樂場如SEGA、NAMCO等，均可引 入本購物中心的量身定做空間內(nèi)，以滿足消費(fèi)者購物以外的各式娛樂、休閑需求。此外購物中心也應(yīng)切合區(qū)域發(fā) 展需求，不斷引入新業(yè)種。

最適合經(jīng)營業(yè)種面積規(guī)模

市場調(diào)查所試算的初步營業(yè)收入配比是本調(diào)查借以推估購物中心最佳經(jīng)營面積規(guī)模的基礎(chǔ)，然而主題定位、專 家意見及未來購物中心發(fā)展趨勢也是影響購物中心經(jīng)營面積的重要因素，為使推估的結(jié)果更加合理及周全，因此最 適合經(jīng)營業(yè)種面積的調(diào)整系綜合考慮上述四項(xiàng)因素而得。

以下將有關(guān)初步經(jīng)營業(yè)種試算的推估方式詳述如下：

(一)營業(yè)收入配比

將消費(fèi)者最常去消費(fèi)場所金額比例、消費(fèi)者希望增加場所金額比例及商圈各業(yè)種營業(yè)額的比例加總后除以3而得。

(二購物中心開業(yè)年度業(yè)種營業(yè)收入分配

將<購物中心開業(yè)年度購物中心的預(yù)測占有率乘以購物中心開業(yè)年度商圈市場潛力，可得購物中心開業(yè)年度購物 中心 的營業(yè)收入額，再將營業(yè)收入額分別乘以各業(yè)種的營業(yè)收入配比，即可得出購物中心開業(yè)年度各業(yè)種的 營業(yè)收入。

(三)調(diào)查年度平均月績效

本調(diào)查將引用業(yè)種業(yè)態(tài)調(diào)查中的各業(yè)種的月績效作為未來推估購物中心開業(yè)年度年績效的基礎(chǔ)。

(四購物中心開業(yè)年度年績效

各業(yè)種購物中心開業(yè)年度年績效：各業(yè)種調(diào)查年度月績效X(調(diào)查年度—購物中心開業(yè)年度市場潛力平均增長 率)X 12

(五)經(jīng)營面積

將購物中心開業(yè)年度各業(yè)種的營業(yè)收入額除以開業(yè)年度各業(yè)種的年績效即得經(jīng)營面積，此經(jīng)營面積是由市場調(diào) 查結(jié)果計(jì)算得出的。

(六購物中心建議面積

商場建議面積系經(jīng)過考慮市場調(diào)查結(jié)果、主題定位、專家意見以及考慮商場未來發(fā)展趨勢后，調(diào)整而得的最適 合經(jīng)營面積規(guī)模。

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本文來源： 主力店的條件和業(yè)種選擇