對(duì)于恒大做大商業(yè)地產(chǎn)不值得稀奇，這是早晚的事而已，住宅配的那么多商業(yè)用地總要發(fā)揮最大價(jià)值的。仔細(xì)讀完中國房地產(chǎn)報(bào)的《恒大欲打造千億商業(yè)帝國》報(bào)道，覺得“全產(chǎn)業(yè)鏈思維”還蠻有意思的，自己做一個(gè)購物中心的產(chǎn)業(yè)鏈，思路很好，難度不小。
恒大很多項(xiàng)目都位于二三線城市，而三線城市商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，一致認(rèn)為有很多難點(diǎn)，尤以以下四點(diǎn)尤為突出：
首先，品牌招商難。品牌直營一般也就能到達(dá)二線城市，在三線城市幾乎全部采用代理制，導(dǎo)致招商決策者是個(gè)體戶，對(duì)租金很敏感導(dǎo)致大鋪位租不出去，不愿意投入裝修導(dǎo)致形象差，代理制買貨制導(dǎo)致長期折扣清理存貨，管理能力差導(dǎo)致經(jīng)營可持續(xù)難；
其次，消費(fèi)者品牌意識(shí)差。每個(gè)三線城市消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知還停留在CCTV的上榜品牌，國際、國內(nèi)的真正時(shí)尚潮流品牌無法被肯定，品牌溢價(jià)值很少，自然銷售額就有限，反射到租金上就是無法承擔(dān)高租金；
第三，人才瓶頸大。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否火熱取決于商業(yè)運(yùn)營公司，而商業(yè)運(yùn)營公司的核心資源是“人才”。商業(yè)地產(chǎn)人才一直都是“像鮭魚一樣逆流而上”，不斷的向一線城市聚集，三線城市僅能是住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
第四，合作伙伴缺。服務(wù)于三線城市的營銷策劃公司，大多是從住宅項(xiàng)目策劃與銷售轉(zhuǎn)型過來，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)同樣缺乏經(jīng)驗(yàn)；而一二線城市的招商公司又對(duì)縣級(jí)城市水土不服，缺乏中底端商家資源。
正如文章最后專家說，“二三線城市對(duì)于商業(yè)物業(yè)的消化能力已經(jīng)漸趨飽和，因此運(yùn)營的難度不可小覷。”
以下是中國房地產(chǎn)報(bào)原文《恒大欲打造千億商業(yè)帝國》
日前，恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印在內(nèi)部大會(huì)上描繪了恒大的商業(yè)地產(chǎn)帝國藍(lán)圖，提出要打造“萬達(dá)廣場升級(jí)版”，商業(yè)資產(chǎn)整體規(guī)模將達(dá)到千億級(jí)。為此，恒大已經(jīng)成立了獨(dú)立的全資子公司恒大商業(yè)集團(tuán)，目前管理著全國130多個(gè)城市的超過300個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，類型涵蓋社區(qū)底商、商業(yè)中心、恒大影城、大型集中式商業(yè)、商業(yè)綜合體等多種商業(yè)形態(tài)，總面積超過200萬平方米。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在目前恒大整個(gè)集團(tuán)的資產(chǎn)規(guī)模為3480億元的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)比例若超過千億，將對(duì)其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。中投顧問產(chǎn)業(yè)研究中心研究總監(jiān)郭凡禮認(rèn)為：“若其商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到千億規(guī)模，意味著這一板塊未來將成為恒大的支柱型業(yè)務(wù)。”
而與萬達(dá)旗下萬達(dá)百貨、萬達(dá)影院、大歌星等自有品牌相對(duì)應(yīng)，自稱“升級(jí)版”的恒大也推出了百貨、院線、超市和兒童游藝四個(gè)板塊的自有品牌，希望通過全供應(yīng)鏈的布局，達(dá)到降低投入、加速復(fù)制的目的。
【“支柱性”地位】
恒大集團(tuán)2013年年報(bào)顯示，去年恒大總資產(chǎn)達(dá)3481.5億元，同比增長45.7%；此外，恒大在2013年成功突破1000億元銷售額，創(chuàng)下歷史最高銷售紀(jì)錄。然而在國內(nèi)住宅地產(chǎn)增速放緩、前途未卜的情況下，恒大在今年正式提出進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，顯示出其調(diào)整地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的決心。
恒大官網(wǎng)披露的信息顯示，伴隨成都、寧波、濟(jì)南、合肥、沈陽、南寧、石家莊、長春、桂林、撫順等城市的10個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目和130多個(gè)恒大影城項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，預(yù)計(jì)恒大旗下商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到300多個(gè)，加上一系列社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目相繼投入市場，屆時(shí)恒大商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)面積將超過400萬平方米，總資產(chǎn)將達(dá)到千億規(guī)模。
郭凡禮向中國房地產(chǎn)報(bào)記者指出，恒大的千億商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃顯示出許家印的雄心，“在目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，千億規(guī)模也屬于比較靠前的位置了”。
“招兵買馬從3年前就已經(jīng)開始。”中國購物中心聯(lián)盟主任郭增利告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，為調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，恒大早就已開始人才準(zhǔn)備，而單獨(dú)成立恒大商業(yè)集團(tuán)的做法，更顯示出其轉(zhuǎn)型的魄力。
“受短期盈利心態(tài)的影響，在地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在著地產(chǎn)部門話語權(quán)重于商業(yè)部門的情況。”郭增利認(rèn)為，這一調(diào)整從制度上保障了商業(yè)地產(chǎn)在恒大內(nèi)部的發(fā)展空間。
郭凡禮則表示，憑借著龐大的住宅項(xiàng)目，恒大一開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可依靠住宅銷售的反哺，也可以二者互相借力協(xié)同發(fā)展。因此雖然如今商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為競爭激烈的“紅海”，但恒大依然有機(jī)會(huì)殺出重圍。
【“全產(chǎn)業(yè)鏈”思維】
許家印的商業(yè)地產(chǎn)思維顯然受萬達(dá)影響顯著，他自己也將恒大商業(yè)地產(chǎn)定義為“萬達(dá)廣場升級(jí)版”。在萬達(dá)廣場的復(fù)制過程中，萬達(dá)百貨、萬達(dá)影院、大歌星等自有品牌被看作是其能夠快速招商養(yǎng)商的重要因素。而恒大的“升級(jí)版”，則包括了百貨、院線、超市和兒童游藝等四個(gè)板塊的自有品牌。
據(jù)悉，恒大百貨由恒大精品百貨、恒大時(shí)尚百貨、恒大精致百貨三大主題組成；恒大院線以恒大影城、大型集中式商業(yè)、商業(yè)綜合體項(xiàng)目為依托；恒大超市經(jīng)營面積為1000~8000平方米，定位為精品生活超市；恒大游樂則是專注于兒童產(chǎn)業(yè)投資的連鎖品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)，主要打造大型兒童游藝主題樂園。
在上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來，恒大商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營思路非常清晰，即“縮短供應(yīng)鏈”。“恒大是在觀察同類商業(yè)地產(chǎn)公司后，對(duì)成本管控進(jìn)行了改進(jìn)，試圖在布局各類業(yè)態(tài)之后，通過提升運(yùn)營能力，實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈的控制。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
目前，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈條普遍較長，各類商務(wù)談判和合約簽訂的成本很高，“恒大希望節(jié)約此類成本，從而降低投入。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
不過，易居中國克而瑞信息集團(tuán)咨詢中心副總經(jīng)理陳倍麟告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，許多房企跨界商業(yè)地產(chǎn)的心態(tài)更像是“資本運(yùn)營者”，而非“商業(yè)經(jīng)營者”，甚至可能只是出于“不得不做”的政府需求。
“首先要明確住宅是賺快錢的，而商業(yè)則是賺慢錢的，要耐得住寂寞，慢慢培育。”陳倍麟表示，“其次，戰(zhàn)略上是自持還是租售并舉，比例如何把握，需要著力研究。”
陳倍麟認(rèn)為，恒大目前的物業(yè)主要集中在二三線城市，這些城市對(duì)于商業(yè)物業(yè)的消化能力已經(jīng)漸趨飽和，因此運(yùn)營的難度不可小覷。
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