在商鋪選擇過(guò)程中，“回報(bào)率”一詞經(jīng)常出現(xiàn)。回報(bào)率的高低在一定情況下成為是否出手買(mǎi)鋪的重要參考因素，有時(shí)它的作用甚至大過(guò)做生意選店最關(guān)鍵因素—— — 地理位置。那么在選鋪過(guò)程中，回報(bào)率究竟在哪方面體現(xiàn)？黃金地段是否就是好鋪面標(biāo)準(zhǔn)？
可以把回報(bào)率看淡些
投資商鋪，大家都想從中獲得高額的回報(bào)，但對(duì)于投資回報(bào)率，很多人坦言并不知道具體應(yīng)該如何計(jì)算。在柳邕路一帶尋找店面的羅凡，想買(mǎi)間鋪面，用于投資，或是開(kāi)家制衣店。而決定鋪面做何用途，她將拿回報(bào)率來(lái)參考。
對(duì)于回報(bào)率怎么算，在羅凡找鋪過(guò)程中，一位置業(yè)顧問(wèn)對(duì)其解釋道，商鋪回報(bào)率牽涉到很多方面的因素，例如商鋪售價(jià)、周邊商鋪?zhàn)饨稹y行利率等。不過(guò)說(shuō)到底還是投資與收入最后的比例如何，能賺到多少。
置業(yè)顧問(wèn)用一個(gè)簡(jiǎn)單公式為羅凡做了社區(qū)商鋪投資的演算。 如果拿來(lái)出租，購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率＝月租金×12個(gè)月－首付款×銀行存款利率－貸款×銀行貸款利率/售價(jià)；如果拿來(lái)賣(mài)，購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率＝(售出價(jià)－購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)〈備注：無(wú)貸款情況〉。
那么在購(gòu)鋪過(guò)程中，是買(mǎi)回報(bào)率高的鋪，還是買(mǎi)前景好的鋪面？一位從事房地產(chǎn)投資多年的楊先生認(rèn)為，對(duì)于商鋪回報(bào)率看淡些。因?yàn)樯啼伝貓?bào)率只是一個(gè)數(shù)據(jù)，它牽涉到各方面的數(shù)據(jù)時(shí)會(huì)變的，例如存貸款的利息，所選鋪面區(qū)域的租金等，因此，按照目前計(jì)算出的回報(bào)率來(lái)衡量鋪面的價(jià)值，有點(diǎn)不全面。比如說(shuō)五星街的星河大廈，沖著成熟商圈的人氣，如果按購(gòu)買(mǎi)時(shí)設(shè)想的回報(bào)率8%，很多人買(mǎi)下來(lái)，還想著“沖”10%以上，現(xiàn)在不知道有沒(méi)有達(dá)到3%-4%。
因此買(mǎi)鋪還是要考慮諸多方面的因素，例如鋪面本身所處的位置、周?chē)牡缆吩O(shè)施規(guī)劃、消費(fèi)人群的定位等等。
自主經(jīng)營(yíng)不一定買(mǎi)黃金地段
羅凡在尋鋪過(guò)程中，也考慮過(guò)如果回報(bào)率不好，可以自己開(kāi)店，因?yàn)閷W(xué)過(guò)裁剪，開(kāi)家制衣店也不錯(cuò)。如果買(mǎi)鋪拿來(lái)作為制衣店，羅凡認(rèn)為它不適合開(kāi)在多數(shù)人認(rèn)為的商業(yè)黃金地段。黃金地段并不就是選鋪唯一的選擇，有些鋪面選在一些相對(duì)偏僻的特定區(qū)域，如體育用品店、文具店等開(kāi)在文體區(qū)，也好過(guò)在繁華的商業(yè)黃金地段。
因此買(mǎi)鋪開(kāi)店要看自己所擅長(zhǎng)的技術(shù)適合于哪類(lèi)人群。出于這樣的考慮，羅凡放棄了黃金地段或?qū)懽謽羌械牡囟危ㄟ^(guò)深入考察市場(chǎng)，決定選擇一個(gè)大型社區(qū)的臨街商鋪，也可以是目前區(qū)域發(fā)展不成熟的樓盤(pán)。選這樣的店址，羅凡認(rèn)為，第一是因?yàn)檫@里背靠一個(gè)大型社區(qū)群，保證了客流量；第二，家庭生活當(dāng)中需要縫縫補(bǔ)補(bǔ)，這就確保了自己的專(zhuān)長(zhǎng)能發(fā)揮；第三，看重樓盤(pán)后期的發(fā)展?jié)摿Γ赓u(mài)都不賠。
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回報(bào)率固然重要，但需要提醒大家的是，當(dāng)一個(gè)專(zhuān)業(yè)的投資者看上某一個(gè)商鋪的時(shí)候，商鋪現(xiàn)時(shí)的投資回報(bào)率并不是其最為關(guān)心的，投資者更為關(guān)心的是該商鋪所在地的人流量、消費(fèi)力、發(fā)展前景等。
因?yàn)樯啼伒耐顿Y回報(bào)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)性，一個(gè)商鋪從買(mǎi)入到收回投資可能需要幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，在此期間商鋪的投資回報(bào)率是會(huì)隨著時(shí)間的推移增高或降低的，現(xiàn)時(shí)的回報(bào)率不具備代表性。
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