大悅城 品牌的精致運(yùn)營(yíng)贏得了消費(fèi)者的認(rèn)可，但投資者的要求似乎不止于此。盡管多次被曝出擴(kuò)張意愿，但今年已過半， 大悅城 依然保持在8個(gè)項(xiàng)目。在 大悅城 最新一次的股東大會(huì)上有股東指出， 大悅城 地產(chǎn)的股價(jià)折讓與SOHO中國(guó)畫了等號(hào)，按照運(yùn)營(yíng)水平看，這似乎并不合理。在 大悅城 進(jìn)駐的城市，商業(yè)地標(biāo)是它的代名詞，然而，與廣義商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的同行相比， 大悅城 品牌要平衡“慢”與“精”的節(jié)奏。

　　謹(jǐn)慎抉擇
　　 大悅城 一直強(qiáng)調(diào)的“五年20座” 大悅城 發(fā)展目標(biāo)實(shí)際早已超過時(shí)間表。2008年， 大悅城 的締造者寧高寧制定了“五年20座” 大悅城 發(fā)展計(jì)劃，八年時(shí)間已過，目標(biāo)完成不到一半。截至目前， 大悅城 已在北京、天津、沈陽、成都、煙臺(tái)開出6座 大悅城 ，杭州項(xiàng)目還處于在建中，天津首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期年底面市。
　　穩(wěn)健是 大悅城 發(fā)展至今一直堅(jiān)持的策略，但這種速度也成了 大悅城 近年解釋最多的關(guān)鍵詞。在近期召開的 大悅城 地產(chǎn)2016周年股東大會(huì)上， 大悅城 地產(chǎn)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理周政，再次對(duì) 大悅城 發(fā)展策略做出“慢而精”的解釋，無論是酒店、寫字樓還是商業(yè)綜合體， 大悅城 地產(chǎn)的原則始終未變，堅(jiān)持比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽?zhàn)略。
　　 大悅城 地產(chǎn)2015年財(cái)報(bào)顯示，去年凈利下降51.5%，年度溢利為9.6億元，同比減少51.5%，其中股東應(yīng)占溢利7.3億元，同比減少57.3%。 大悅城 地產(chǎn)方面表示，物業(yè)開發(fā)方面的收入下滑，主要是可入賬的銷售型物業(yè)貨源不足，帶來的物業(yè)銷售收入下降所致。
　　從目前北京、上海、天津、沈陽、煙臺(tái)、杭州、成都8座 大悅城 分布來看， 大悅城 已從一線城市擴(kuò)張至二線市場(chǎng)。“過去說 大悅城 ‘五年20座’的目標(biāo)，我還是挺有信心的。大家覺得實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)慢，我也覺得有一點(diǎn)慢。”周政曾表示，優(yōu)質(zhì)二線城市商業(yè)項(xiàng)目趨向飽和，未來 大悅城 不排除會(huì)進(jìn)入好的三線城市。在周政看來，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量很大，未來會(huì)以激活存量市場(chǎng)為主。
　　如果 大悅城 還以過去拿地的方式開發(fā)，本身也不明智。在城市供應(yīng)過剩地區(qū)， 大悅城 盡量回避拿地再創(chuàng)造，主要應(yīng)以收購(gòu)為主。這樣既對(duì)城市有好處，也可以減輕企業(yè)高成本負(fù)擔(dān)。
　　事實(shí)上， 大悅城 方面也一直在尋求機(jī)會(huì)。此前，備受業(yè)界關(guān)注的東直門國(guó)盛項(xiàng)目就吸引了 大悅城 團(tuán)隊(duì)的目光。不過，由于項(xiàng)目成分復(fù)雜，將這一停擺多年的商業(yè)巨無霸收歸麾下并非易事。
　　“新的綜合體里， 大悅城 制定的原則是，如果這個(gè)綜合體確實(shí)非常好，這個(gè)城市高端酒店確實(shí)還有空間就會(huì)考慮去做；如果說整個(gè)城市的經(jīng)營(yíng)情況競(jìng)爭(zhēng)很激烈，位置也不是非常好，原則上不做。”周政表示， 大悅城 的發(fā)展速度相對(duì)于萬達(dá)的發(fā)展速度是比較穩(wěn)健的，是“先把項(xiàng)目做火，再把項(xiàng)目做精”。

　　估值謎局
　　2014年1月，中糧置地借殼香港僑福成功登陸香港資本市場(chǎng)。當(dāng)年9月，前者宣布以124.6億元將北京、天津、沈陽等城市6個(gè) 大悅城 注入該平臺(tái)。11月，中糧置地宣布更名 大悅城 地產(chǎn)，更改名稱能更好地識(shí)別、擴(kuò)大集團(tuán)在內(nèi)地及香港地區(qū)的主要業(yè)務(wù)等，也明確 大悅城 品牌及商用物業(yè)在中糧集團(tuán)海外上市平臺(tái)的地位。
　　盡管在內(nèi)地市場(chǎng)，憑借營(yíng)銷與項(xiàng)目創(chuàng)新， 大悅城 項(xiàng)目是行業(yè)學(xué)習(xí)的標(biāo)桿，但在香港資本市場(chǎng)， 大悅城 的品牌認(rèn)可度存在爭(zhēng)議，也面臨估值偏低等問題。在這次股東大會(huì)上已有股東提出， 大悅城 地產(chǎn)的股價(jià)折讓與SOHO中國(guó)股價(jià)折讓類似，甚至有時(shí)折讓還低于SOHO中國(guó)，這種情況是不合理的。根據(jù)北京商報(bào)記者了解，如果用商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平衡量， 大悅城 的質(zhì)量明顯優(yōu)于SOHO中國(guó)旗下項(xiàng)目。
　　上述股東認(rèn)為，出現(xiàn)這種情況一方面是當(dāng)前很多投資人對(duì) 大悅城 的認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)，另一方面， 大悅城 的運(yùn)營(yíng)效應(yīng)還沒有體現(xiàn)出來，管理成本相對(duì)較高也是可能的原因。

　　同業(yè)之爭(zhēng)
　　與港資地產(chǎn)同行新鴻基地產(chǎn)（旗下?lián)碛斜本゛pm等）、恒基地產(chǎn)（旗下?lián)碛泻慊舜髲B等）、九龍倉(cāng)地產(chǎn)（旗下?lián)碛谐啥糏FS等）相比， 大悅城 每個(gè)項(xiàng)目的知名度都可與同行抗衡，但股價(jià)卻存在差距，市盈率較高。
　　港股6月6日數(shù)據(jù)顯示，前三者股價(jià)分別為93元、43.1元和45.55元，市盈率分別為7.47、6.67和8.61， 大悅城 為1.04元，市盈率為20.76。從成長(zhǎng)性上來看， 大悅城 地產(chǎn)營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率、利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率低于行業(yè)平均水平。2015年， 大悅城 地產(chǎn)三組數(shù)據(jù)分別為-5.93%、-50.75%、12.1%，行業(yè)平均為13.66%、27.58%、20.79%。
　　在機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)中，5月，德意志銀行與匯豐銀行給出了增持評(píng)價(jià)，但目標(biāo)價(jià)格較低，德意志銀行下調(diào)至3.01元，匯豐銀行維持1.8元不變。今年以來， 大悅城 資本市場(chǎng)最近6個(gè)月累計(jì)跌幅為11.86%。

　　前景微妙
　　在物業(yè)開發(fā)、投資物業(yè)、酒店管理、物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)板塊組成的業(yè)務(wù)中，以 大悅城 為主體的物業(yè)投資租金收益占比最大，去年占比為40.64%。截至2015財(cái)年末， 大悅城 地產(chǎn)共運(yùn)營(yíng)7個(gè) 大悅城 ，擁有位于北京、上海、香港等地4處物業(yè)收租，杭州 大悅城 等項(xiàng)目在建。
　　 大悅城 投資物業(yè)去年租金收入為21.84億元，其中7個(gè)運(yùn)營(yíng) 大悅城 零售租金收入為17.31億元，同比增長(zhǎng)14%。拋除去年底開業(yè)的成都 大悅城 與上海 大悅城 二期，在6個(gè)已開業(yè) 大悅城 項(xiàng)目中，西單 大悅城 仍然是租金收益最高的項(xiàng)目，租金收入為6.26億元，平均租金為1072元/月/平方米。
　　不過，隨著部分項(xiàng)目成熟，租金成長(zhǎng)空間有限，尤其是收益最好的西單 大悅城 項(xiàng)目，零售商鋪?zhàn)饨鹚綖樾袠I(yè)的2-4倍，但已逼近天花板。
　　自去年底正式宣布管理輸出模式后， 大悅城 今年試圖進(jìn)入加速度。北京商報(bào)記者了解到， 大悅城 地產(chǎn)今年計(jì)劃發(fā)展3-4個(gè)項(xiàng)目，目前正在西安、蘇州、武漢等地選址。品牌在大本營(yíng)北京也積極找地中，周政此前表示，“如果深圳方面舊改有機(jī)會(huì)，第11個(gè) 大悅城 可能會(huì)出現(xiàn)。未來我們會(huì)通過自建、拿地、品牌輸出三種方式再增加12個(gè) 大悅城 ”。
　　不過，自寧高寧離開以后，有關(guān) 大悅城 未來命運(yùn)的猜測(cè)很多，不久前，中糧傳出將剝離地產(chǎn)板塊的消息，中糧方面予以否認(rèn)。一位資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)中，中糧發(fā)展的 大悅城 為行業(yè)內(nèi)佼佼者，剝離不現(xiàn)實(shí)。另外，在中糧集團(tuán)所有板塊中， 大悅城 地產(chǎn)貢獻(xiàn)了近1/3的利潤(rùn)，對(duì)集團(tuán)來說剝離風(fēng)險(xiǎn)較大。從目前來看，新任掌舵者不會(huì)冒險(xiǎn)暫停這一優(yōu)質(zhì)板塊，但不排除未來會(huì)有其他考慮。
　　此前，創(chuàng)建華潤(rùn)萬象城產(chǎn)品線的寧高寧離任后，該條產(chǎn)品線發(fā)展聲勢(shì)漸弱。
　　盡管已將中糧地產(chǎn)與 大悅城 地產(chǎn)做了明確的業(yè)務(wù)區(qū)分，中糧地產(chǎn)主要以住宅開發(fā)為主， 大悅城 地產(chǎn)專注于商業(yè)、酒店、旅游地產(chǎn)等，但二者在業(yè)務(wù)上仍有部分重合，資源無法完全區(qū)分。 大悅城 的前途微妙還體現(xiàn)在中糧集團(tuán)為國(guó)家首批試點(diǎn)國(guó)企改革的企業(yè)，未來相關(guān)上市公司加速改革提升效率與活力預(yù)期強(qiáng)烈。

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本文來源： 大悅城的賽跑 估值謎局