盡管外界對(duì)于 萬達(dá) 集團(tuán)的首個(gè)房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”爭議不斷，但顯然這并沒有減少投資者們的購買熱情。該產(chǎn)品在6月12日正式上線當(dāng)天，便在1小時(shí)內(nèi)全部售罄。

試水房地產(chǎn)眾籌， 萬達(dá) 并非“第一個(gè)吃螃蟹的人”。從去年開始，包括萬科、遠(yuǎn)洋、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)均有推出房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品。今年5月29日，碧桂園、金地、綠地、萬科、萬通、平安等11家企業(yè)更發(fā)起設(shè)立了中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟。

房地產(chǎn)眾籌興起的原因并不難理解，一方面，受政策調(diào)控和供需變化的影響，房企的資金和銷售兩頭承壓，眾籌模式不僅解決了房企的資金問題，互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)更成為了售房的利器。另一方面則滿足了互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí)代多樣化的投資需求。

既然已有先例，為何“穩(wěn)賺1號(hào)”此次還是引發(fā)如此大的動(dòng)靜?

在筆者看來爭議主要集中在幾點(diǎn)：一是房地產(chǎn)眾籌本身存在一定的法律和政策風(fēng)險(xiǎn);二是 萬達(dá) 集團(tuán)于2014年底投資20億元控股快錢，雙方的合作亦被解讀為“關(guān)聯(lián)方融資”。

三是 萬達(dá) “穩(wěn)賺1號(hào)”較為模糊的產(chǎn)品界定，以及復(fù)雜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是其飽受詬病的重要原因。該產(chǎn)品包含了太多概念：租金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、類REITs、房地產(chǎn)眾籌……

房地產(chǎn)眾籌的前世今生

所以，要說清楚 萬達(dá) 這款產(chǎn)品究竟是什么，風(fēng)險(xiǎn)在哪里?我們還需要先來理一理房地產(chǎn)眾籌的概念。

眾籌，譯自Crowdfunding一詞，簡單來說就一種向群眾募資，以支持發(fā)起的個(gè)人或組織的行為。而房地產(chǎn)眾籌發(fā)端于美國，主要為了滿足那些希望投資房地產(chǎn)行業(yè)卻沒有足夠資金的投資人。

2010年成立的Fundrise，2013年成立的Realty Mogul和 Realty Shares是目前美國最為知名的三家房地產(chǎn)眾籌公司。以美國來看，房地產(chǎn)眾籌模式主要分為兩種：1)房地產(chǎn)債權(quán)眾籌;2)房地產(chǎn)股權(quán)眾籌。

前者即讓投資者籌錢借給借款人，該筆借款有有房產(chǎn)做抵押。后者則是眾籌平臺(tái)通過設(shè)立有限合伙制公司來購買房產(chǎn)，投資者根據(jù)自己的投資金額占有相應(yīng)份額的房產(chǎn)股份，每月收取租金，最終房產(chǎn)賣出，投資者按照所占股份來分配收益。

2012年，美國出臺(tái)了《創(chuàng)業(yè)企業(yè)融資法案》(JumpstartOur Business Startups Act,下稱“JOBS法案”)，眾籌的政策法規(guī)相對(duì)完善。對(duì)于投資人的資質(zhì)、項(xiàng)目的股權(quán)關(guān)系、產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)和收益等，眾籌項(xiàng)目都有較為清晰的說明和規(guī)范的操作流程。

但是回頭看看國內(nèi)的房地產(chǎn)眾籌市場就沒這么脈絡(luò)清晰了。從目前國內(nèi)已有的案例來看，很難將其簡單歸納為債權(quán)眾籌或股權(quán)眾籌。筆者只能按照眾籌的目的大致將其分為：營銷型眾籌、理財(cái)型眾籌、眾籌建房三大類。

1. 營銷型房地產(chǎn)眾籌的發(fā)起人通常為房地產(chǎn)公司，其目的主要是營銷新建樓盤，而選擇的合作方基本都是互聯(lián)網(wǎng)流量巨頭，例如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融合作的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。

以最近即將上線的一期產(chǎn)品為例，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)提供房源，京東金融則提供“白居易”24個(gè)月0利息的首付分期+10萬裝修“白條”，主打從購房、貸款、裝修的一站式方案，用大力度的優(yōu)惠活動(dòng)來吸引購房者。

2. 理財(cái)型房地產(chǎn)眾籌，即投資人以獲得現(xiàn)金收益為主要目的而參與的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，團(tuán)貸網(wǎng)此前推出的“房寶寶”、平安好房與碧桂園即將上線的項(xiàng)目等都是典型的案例。

普遍采用的方式為，先向投資人眾籌資金，幫助房地產(chǎn)開發(fā)商解決項(xiàng)目開發(fā)的融資問題;然后招募地產(chǎn)開發(fā)商和承建商來建造房子，最后再定向銷售給原本有剛需的投資人，或是開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益返還給他們。

公開信息顯示，2014年6月17日，團(tuán)貸網(wǎng)旗下的“房寶寶”與東莞中信御園項(xiàng)目發(fā)起第一期別墅眾籌，最后有400多位投資參與眾籌了1491萬元。8月23日，該套眾籌別墅以1600萬元價(jià)格售出，實(shí)現(xiàn)年化收益40%。

3)眾籌建房：眾籌者以建房為目的出資建房，最終達(dá)到個(gè)性化建房的目的，同時(shí)減少了房價(jià)。這種模式涉及非常多的障礙，國內(nèi)較為成功的案例為河北滄州由中關(guān)村股權(quán)投資協(xié)會(huì)發(fā)起的“滄州中捷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)眾籌家園小區(qū)”。

“穩(wěn)賺1號(hào)”真的穩(wěn)賺？

從上述的分類來看， 萬達(dá) 的“穩(wěn)賺1號(hào)”更傾向于理財(cái)型房地產(chǎn)眾籌。除了有首富的背書、 萬達(dá) 的品牌、預(yù)期年化12%的收益的賣點(diǎn)外，該產(chǎn)品還設(shè)計(jì)了相應(yīng)的退出機(jī)制，和增強(qiáng)流動(dòng)性的方式……

根據(jù)公開的資料，“穩(wěn)賺1號(hào)”以 萬達(dá) 廣場作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集資金將全部投資于2015年新開工且在2016年開業(yè)的只租不售的國內(nèi)二、三線城市商業(yè)廣場項(xiàng)目。但 萬達(dá) 有權(quán)根據(jù)籌集情況調(diào)整基礎(chǔ)資產(chǎn)。

“穩(wěn)賺1號(hào)”在基礎(chǔ)資產(chǎn)全部投入營運(yùn)之前，由眾籌發(fā)起人以資產(chǎn)管理方式進(jìn)行資金運(yùn)作，并將產(chǎn)生的收益作為對(duì)投資人的回報(bào)，在全部投入營運(yùn)后，由這些 萬達(dá) 廣場的項(xiàng)目收入來保障盈利。

根據(jù)產(chǎn)品說明書，“穩(wěn)賺1號(hào)”的預(yù)期合計(jì)年化收益率為12%起，包括兩部分：一部分是租金收益，預(yù)期年化收益率6%，在每年收益派發(fā)日(7月15日)發(fā)放;另一部分為物業(yè)增值收益，預(yù)期年化收益6%，將在退出時(shí)一次性發(fā)放。
寫到這里，一切看起來都沒有什么問題，可是“穩(wěn)賺1號(hào)”真的穩(wěn)賺么?“風(fēng)險(xiǎn)與收益并不對(duì)等”是多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)該產(chǎn)品的解讀。

筆者從項(xiàng)目方獲悉，6%的租金收益是根據(jù) 萬達(dá) 以往業(yè)績和整個(gè)行業(yè)的平均水平綜合測算的。公開數(shù)據(jù)顯示， 萬達(dá) 商業(yè)的租金收入每年都有近50%的增長，總收入平均增長36%。其中，2014年，平均每個(gè) 萬達(dá) 廣場年租金收入為1億多元。

而對(duì)于物業(yè)增值收益，“穩(wěn)賺1號(hào)”也設(shè)計(jì)了三種退出方案，通過REITs或其它方式上市、向第三方轉(zhuǎn)讓相應(yīng)權(quán)益或自由租賃物業(yè)、 萬達(dá) 集團(tuán)于第7個(gè)收益派發(fā)日之前回購。

對(duì)于“穩(wěn)賺1號(hào)”是不是類REITs的爭議還太早，畢竟還要幾年以后才有可能通過REITs退出，而且這只是三種退出機(jī)制的之一。如果最終是 萬達(dá) 自己回購了，那么 萬達(dá) 發(fā)售這個(gè)產(chǎn)品更像是一個(gè)遠(yuǎn)期交易，而且借款利率還不算高。

某美國房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)的產(chǎn)品總監(jiān)認(rèn)為，投資人購買“穩(wěn)賺1號(hào)”享受物業(yè)增值收益，算是變相股東，可以歸屬到股權(quán)眾籌的范疇。另外增值收益和本金均在最后發(fā)放，而不是每一期返還則是最大的風(fēng)險(xiǎn)，也是股權(quán)眾籌的特征之一。

“但這個(gè)項(xiàng)目注明并不保本付息，這意味著大眾作為LP (有限合伙人)冒著虧掉本金的風(fēng)險(xiǎn)，有可能有6%的利息。同樣的產(chǎn)品如果在美國，年化利率至少要在16%以上，即便是保本保息的債權(quán)眾籌產(chǎn)品年化收益率也在8%左右。”他表示。

關(guān)于REITs的退出方式是否可行，國內(nèi)眾籌的監(jiān)管政策究竟為何，都是橫在“穩(wěn)賺1號(hào)”面前的關(guān)卡。此外，未來房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)將如何應(yīng)對(duì)?假設(shè)房價(jià)出現(xiàn)大幅度下跌，誰將承受這個(gè)損失?該產(chǎn)品說明書里也并未提及。

“穩(wěn)賺1號(hào)”究竟是否穩(wěn)賺，還有待考量。

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本文來源： 萬達(dá)的房地產(chǎn)眾籌究竟想玩什么