丹尼斯百貨是臺灣東裕集團麾下一家零售業(yè)集團，自1997年11月16日在鄭州開業(yè)以來，至今已進入第17個年頭，形成了以鄭州為核心、輻射河南全省集百貨、大賣場、便利店、物流與加工廠等多業(yè)態(tài)為一體的零售業(yè)集團。預(yù)計到2014年底，丹尼斯在河南將擁有14家百貨、55家大賣場、近200家便利店，總門店數(shù)達200家之多，所有網(wǎng)點分布全省13個市地，年營業(yè)額突破150億元。同時丹尼斯集團建立了穩(wěn)固忠誠的顧客群體，目前已擁有200多萬忠誠的VIP顧客，已成為河南零售行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，為河南人民生活品質(zhì)的提升和商貿(mào)建設(shè)做出了積極的貢獻，贏得了社會各界的良好口碑。

作為河南本土傳統(tǒng)百貨的翹楚，丹尼斯將于今年推出首個大型的城市綜合體項目——大衛(wèi)城，面對變幻莫測的商業(yè)環(huán)境，丹尼斯此舉是否意味著其未來發(fā)展重心將正式轉(zhuǎn)至購物中心的綜合業(yè)態(tài)？丹尼斯精品的百貨店還會再添新成員嗎？近日，帶著消費者的疑問與期待，記者走訪了丹尼斯百貨有限公司百貨事業(yè)處總經(jīng)理劉永松，暢談未來丹尼斯及鄭州商業(yè)的發(fā)展趨勢。

不少專家學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)人均GDP達到4000美元、城市化水平在45%~50%時，消費需求開始由單一購物需求向綜合消費需求發(fā)展，此時便具備建設(shè)城市綜合體的條件。

“城市綜合體”是一個城市發(fā)展到高級階段的產(chǎn)物，早在2010年，鄭州人均GDP已達4400美元，隨著新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，城市化水平也在不斷提高，因此已有承載商業(yè)綜合體建設(shè)的經(jīng)濟基礎(chǔ)。丹尼斯百貨總經(jīng)理蔡英德曾表示：“不要低估河南人的消費能力，在丹尼斯經(jīng)營的世界頂級奢侈品店，其一年的銷售額能排到全國的前三名。”

從鄭州商業(yè)目前的發(fā)展來看，未來5年，進入鄭州的商業(yè)品牌都會是國內(nèi)和國際知名的，而鄭州本土的商業(yè)為了適應(yīng)這種變化和競爭，會進入一個升級改造的過程。

以丹尼斯大衛(wèi)城為代表的城市綜合體項目的出現(xiàn)，也讓鄭州的整體商業(yè)進入到一個全新的“綜合體時代”。劉永松說：“我們會發(fā)現(xiàn)，首先從2014年開始，進駐鄭州的新開業(yè)或即將開業(yè)的都是大型的城市綜合體，如萬象城和丹尼斯的大衛(wèi)城。其次，新開業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)除具有零售業(yè)態(tài)外還包含有餐飲、休閑、娛樂及酒店的綜合商業(yè)體。最后，整個商業(yè)的品位也在發(fā)生改變，比如上海的IFC和iapm，都呈現(xiàn)出一種國際化的時尚品位。而隨著萬象城和丹尼斯大衛(wèi)城的開業(yè)，也將徹底改變鄭州二七商圈這個傳統(tǒng)商圈的概念。”

自上世紀(jì)90年代以來，鄭州商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了小型零售店、專業(yè)賣場、綜合百貨、購物中心等業(yè)態(tài)，現(xiàn)在則進入了“城市綜合體”模式，其特征為集聚型，優(yōu)點在于結(jié)構(gòu)合理分配、業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營，有利于催化鄭州商業(yè)從核心商圈向區(qū)域性商圈的格局發(fā)展。

丹尼斯大衛(wèi)城：中部五省最大的購物中心

作為鄭州市核心商業(yè)圈，二七商圈的單日人流量達30萬人次，地鐵開通后，這一數(shù)字也在繼續(xù)增長。據(jù)估計，位于二七商圈黃金位置的丹尼斯大衛(wèi)城單日客流量可達6萬人次，而建成后總體量40萬平方米的大衛(wèi)城也是中部五省最大的購物中心。

“大衛(wèi)城是國際化的城市綜合體項目。”劉永松說，“這也是丹尼斯首次進行多業(yè)態(tài)經(jīng)營，集百貨、MALL、餐飲、娛樂、進口超市、五星級酒店為一體的大衛(wèi)城，旨在為全客層提供一站式的全方位服務(wù)。”

據(jù)劉永松介紹，由于丹尼斯與國內(nèi)外1000個知名零售品牌的良好合作，本次進駐大衛(wèi)城的國際一線、二線品牌將是河南省內(nèi)最齊全的，而其國內(nèi)品牌的組合也可謂是中原地區(qū)最強。其中，餐飲、娛樂休憩類品牌達120個，集河南著名餐飲、國外大型連鎖多家合作，俏江南、王品、鼎泰豐等將首次通過大衛(wèi)城進駐河南。屆時，市區(qū)內(nèi)唯一一家韓國CGV的IMAX影院也將亮相大衛(wèi)城，近6000平方米的放映廳可同時容納2000人觀影。據(jù)悉，大衛(wèi)城內(nèi)還設(shè)有面積達2000平方米的真冰冰場，并特邀國家隊退役隊員專業(yè)輔導(dǎo)。

丹尼斯集團簽約綠地新都會扎根河南，布點高鐵商圈

今年3月26日，丹尼斯集團成功簽約綠地新都會，未來規(guī)模達10萬平方米的丹尼斯購物中心將正式進駐，勢必帶動鄭東新區(qū)高鐵臨近區(qū)域的整體商業(yè)價值。

鄭州為河南省的省會，地理位置優(yōu)越，至今已發(fā)展成為中部地區(qū)的特大型大都會和主要經(jīng)濟中心之一，也是中原經(jīng)濟區(qū)的核心城市。鄭東新區(qū)是經(jīng)國家批準(zhǔn)的鄭州市規(guī)劃建設(shè)中的一個城市新區(qū)，是鄭州市政府重點投入發(fā)展的區(qū)域，隨著高鐵、地鐵交通的暢通以及多家大型商業(yè)地產(chǎn)的進駐，未來鄭東新區(qū)必將會發(fā)展成為一個極具競爭力的核心商業(yè)區(qū)。

丹尼斯攜手綠地集團，正是看中鄭東新區(qū)高鐵商圈的核心區(qū)位，也是看中了綠地集團世界500強品牌實力。

丹尼斯與綠地新都會簽約后，將致力于國際高端品牌零售和時尚休閑餐飲，構(gòu)建shoppingmall內(nèi)核，形成多功能為一體的商業(yè)服務(wù)。未來丹尼斯集團將在該項目開設(shè)集餐飲、零售、娛樂、超市、影院于一體，面積高達10萬平方米的丹尼斯高端購物中心。

那么，大衛(wèi)城及綠地新都會項目的開始，是否也意味著丹尼斯未來將把發(fā)展重心落在大型的綜合體項目上呢？對此，劉永松表示：“丹尼斯一直立足于河南，我們希望把河南的市場份額做到最大，1997年，鄭州人民路上第一家丹尼斯開業(yè)開始，鄭州一直是丹尼斯的發(fā)展核心。丹尼斯未來3~5年將以鄭州為核心，同時輻射河南省18個市地，大衛(wèi)城是鄭州的第四家店，綠地的項目是第六家，未來丹尼斯在鄭州的門店至少會達到8家，其中有5家百貨，3家購物中心。從2013年開始，丹尼斯每年在河南開設(shè)3到4家百貨和購物中心，未來3~5年，丹尼斯在河南省預(yù)計會發(fā)展到20多家百貨、100多家大賣場以及500多家便利店，預(yù)計總經(jīng)營面積達到300萬平方米，營業(yè)額突破500億元。”

百貨與購物中心沒有孰好孰壞，只是客層不同

目前，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，傳統(tǒng)百貨受到客源不斷上升的購物中心所帶來的業(yè)態(tài)沖擊較大，因此也有了“購物中心比百貨更能滿足消費者需求”的觀點。丹尼斯在2014年推出大型的城市綜合體項目大衛(wèi)城，直接跨過了傳統(tǒng)百貨向購物中心的過渡。對此，劉永松認(rèn)為，百貨與購物中心的客層有重復(fù)的地方，也有不同的地方：“百貨公司滿足的主要是目的為購物的消費人群，而購物中心滿足的是休閑體驗的人。但人的需求有時是很多樣化的，有的人是講求效率、喜歡純購物，有的人喜歡邊購物邊體驗。這樣一來，購物中心就能比百貨多滿足消費者的一個需求，那么這時，就要求百貨公司去增添自身的體驗性?，F(xiàn)在人們都覺得購物中心好，只是購物中心目前正處在一個上升的發(fā)展階段，勢頭很猛。我認(rèn)為，5年之后，購物中心會迎來一次大的優(yōu)勝劣汰，會有很多購物中心迅速消失，甚至比傳統(tǒng)的百貨公司消失得更快。”

劉永松說：“因為現(xiàn)如今開業(yè)的購物中心體量都很大，物業(yè)成本也高。其實在經(jīng)營上，百貨公司的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購物中心。雖然百貨業(yè)目前進入了瓶頸期，需要做出改變，比如原來百貨的重心90%在商品上，但現(xiàn)在只有70%在商品上，抽出20%來增加一些與顧客互動的業(yè)種，而不是一味地全部改成購物中心的模式，那樣也不切實際，百貨的經(jīng)營重心還是在商品和服務(wù)上。”

隨著未來商業(yè)市場的進一步細(xì)分，適應(yīng)變化的百貨才能走得更遠(yuǎn)

記者沿民主路、太康路、二七路步行半個多小時，從華潤萬象城項目看起，經(jīng)過大商金博大的升級改造項目、丹尼斯大衛(wèi)城等項目，一個個拔地而起的大型綜合體項目建筑，仿佛馬上就能看見二七商圈車水馬龍的繁榮景象。正在建設(shè)中的鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域，未來也計劃打造若干城市綜合體。在鄭州東站，一個新型的商業(yè)中心已呼之欲出。放眼鄭州，一個全新商業(yè)時代即將來臨。

逆水行舟，不進則退。新商業(yè)時代，那些面積在2萬平方米的傳統(tǒng)百貨店，又該如何與這些“商業(yè)航母”同臺共舞呢？丹尼斯集團旗下的精品百貨店也不在少數(shù)，對此，劉永松認(rèn)為，未來隨著市場的細(xì)分，百貨也要隨市場而動。

“業(yè)內(nèi)都在說電商、購物中心對百貨的影響，百貨自己要轉(zhuǎn)型，不轉(zhuǎn)型的就要消亡。我認(rèn)為，未來百貨只要做到以下三點，就能擁有自己的發(fā)展空間。首先百貨一定要做好商品和服務(wù)，商品在百貨里的體現(xiàn)就是品牌，百貨一定要做品類，把同一品類的所有好的品牌都提供給顧客，讓顧客來挑選，這是購物中心所無法比擬的，所以真正想購物、想買到好東西的人還是會選擇百貨；而且，只有百貨可以做到跟VIP顧客互動。其次，百貨一定要做體驗性，這并不意味著百貨要舍棄商品的本質(zhì)，只是要壓縮一些受電商影響較大的如家電、床品類產(chǎn)品，然后去做一些去商品化的、與顧客形成互動的餐飲和休閑等品類。最后，進行全渠道的營銷，除利用傳統(tǒng)媒體外，還應(yīng)利用新媒體加強與顧客的互動，將顧客吸引到店，增強與顧客的溝通和體驗性，吸引更加年輕的客層。”

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本文來源： 河南丹尼斯百貨首推綜合體項目“大衛(wèi)城”