前 言
承蒙貴公司的信任，敝司能為西海明珠商業(yè)街（以下簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目）提供策劃及推廣建議書(shū)，并多謝貴司提供之資料。本策劃方案旨在證明發(fā)展商一個(gè)正確無(wú)誤的投資方向，并通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的初步分析研究，項(xiàng)目定位的闡述，以及招商推廣手法的突破性等，將一幅鮮明而生動(dòng)的天富興旺和美好的雄起圖，在公眾面前展現(xiàn)無(wú)遺，能引導(dǎo)投資客抓住這罕有的投資機(jī)會(huì)，使西海明珠商業(yè)街成為一個(gè)城中熱點(diǎn)。整體推廣概念將于建議書(shū)內(nèi)作扼要闡述。諸多細(xì)節(jié)問(wèn)題在雙方協(xié)商之后再行定論。
項(xiàng)目分析
一、項(xiàng)目概況
項(xiàng)目位置：地處深圳市南山區(qū)桃園路與南油大道交界處，南山區(qū)區(qū)政府正對(duì)面，與深圳大學(xué)隔街相望
項(xiàng)目面積：總面積約7600㎡，共三層，一層約4000㎡；二層約1000㎡；三層約2600㎡
周邊配套：南山區(qū)區(qū)政府、深圳大學(xué)、南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校、南山中加學(xué)校、寶珠幼兒園、南山托幼中心、南頭郵局、交通銀行、工商銀行、南山區(qū)人民醫(yī)院、南山區(qū)圖書(shū)館、南山文體中心、荔香公園等
緊鄰商場(chǎng)：人人樂(lè)超市、歲寶百貨、海雅百貨、民潤(rùn)超市、天虹商場(chǎng)、曼哈商業(yè)廣場(chǎng)、蘇豪商業(yè)廣場(chǎng)、家樂(lè)福、西部電子等
二、項(xiàng)目所處物業(yè)狀況
物業(yè)基本情況
西海明珠花園，為一類(lèi)高層建筑，集住宅，辦公、商業(yè)功能于一身。本工程的總建筑面積176638平方米，地下2層；其中1棟1－2層裙房為會(huì)所；2、3、5棟一層裙房為商鋪（商場(chǎng)），二層架空；6、7棟1－2層裙房為商場(chǎng)，6棟3層為架空轉(zhuǎn)換層。
地面共有八棟塔樓，1棟3個(gè)塔樓（3-29層住宅），建筑高度99.7米；2、3、5棟各一塔樓（3－30層住宅樓），建筑高度99米；戶(hù)數(shù)方面，1棟共有365戶(hù)，2棟、3棟、5棟各有191戶(hù)，共有938戶(hù)。均價(jià)每平方米5500元的房?jī)r(jià)，所吸收的置業(yè)人士必將在生活層次上也達(dá)到一定的水準(zhǔn)。
6棟塔樓（4－22層公寓樓），建筑高度69.7米，6棟有279戶(hù)；7棟塔樓（3－25層辦公樓），建筑高度98.9米。商務(wù)公寓主要服務(wù)對(duì)象為首次創(chuàng)業(yè)人士和自由職業(yè)者，這部份人熱愛(ài)自己所從事的事業(yè)，拼搏精神十足，銳意進(jìn)取，追求新事物、新生活。辦公樓為星級(jí)寫(xiě)字樓，企業(yè)老板和白領(lǐng)階層所占比重較大，他們消費(fèi)能力已經(jīng)達(dá)到一定水平，品牌消費(fèi)概念比較濃厚。
項(xiàng)目所含具體內(nèi)容
1棟1層
2、3、5棟1層
6、7棟1-3層
三、項(xiàng)目片區(qū)分析
基本情況
項(xiàng)目所處片區(qū)位于深大正門(mén)、南山區(qū)政府對(duì)面、二期地鐵站入口、與荔香公園僅一路之隔、步行可至南山商業(yè)中心區(qū)，在政治、經(jīng)濟(jì)、文化三個(gè)方面都有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。從政治上講，與區(qū)政府隔路相望，地標(biāo)導(dǎo)向優(yōu)勢(shì)明顯；從經(jīng)濟(jì)上講，居于老牌的南頭商圈和新興的南山商業(yè)文化中心區(qū)之間，起著承上啟下的關(guān)鍵作用；從文化上講，與深圳大學(xué)分別雄立于南油大道二旁，步行至南山圖書(shū)館、南山文體中心不到五分鐘。
商業(yè)狀況
南山區(qū)的開(kāi)發(fā)較之羅湖、福田來(lái)說(shuō)，起步較晚，在商業(yè)形態(tài)上還不夠成熟，未能吸引區(qū)外人口消費(fèi)，且目前區(qū)內(nèi)消費(fèi)還受到羅湖、福田商圈分流。區(qū)內(nèi)具有特色的、優(yōu)勢(shì)的商業(yè)街和商業(yè)圈也不夠完善，幾大商圈在各自為陣的局勢(shì)下進(jìn)行改造和升級(jí)，新的商業(yè)街也依附大型社區(qū)應(yīng)運(yùn)為生。
商業(yè)特征
片區(qū)所處地的商業(yè)特征相對(duì)模糊，但大體上是以商場(chǎng)為根據(jù)地形成商圈。如天虹商場(chǎng)、曼哈商場(chǎng)、家樂(lè)福、 沃爾瑪 等所在的南頭商圈；海雅百貨、友誼城百貨、樂(lè)安居、國(guó)美等所在的創(chuàng)業(yè)商圈。
發(fā)展趨勢(shì)
諸多商業(yè)街和商場(chǎng)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，正在從自身經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和整體定位的調(diào)整中，尋求生機(jī)。伴隨南山區(qū)居住人口的不斷增加，大小商家努力搶占更大的市場(chǎng)份額，成熟的商家以過(guò)人的睿智，勇于投資空白領(lǐng)域，也催生出大批的新型商業(yè)街，成功的榜樣帶動(dòng)大多商家投資目光開(kāi)始轉(zhuǎn)變，由成熟的商圈轉(zhuǎn)向發(fā)展?jié)摿薮蟮念I(lǐng)域，現(xiàn)代城每平方米7.9萬(wàn)的街鋪交易就足以證明這一發(fā)展趨勢(shì)。
四、綜合分析
優(yōu)勢(shì)：
◎地理位置優(yōu)越，與南山區(qū)區(qū)政府、深圳大學(xué)形成三角形，三角形中心為南油大道與桃園路交匯口，地理位置極具地標(biāo)性；
◎交通方便，北靠桃園路，東靠南油大道，北到深南大道、南到濱海大道均只需二分鐘；停車(chē)方便，停車(chē)位充足；
◎項(xiàng)目所處的樓盤(pán)——西海明珠花園和西海明珠大廈，設(shè)計(jì)成熟，一入市就成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，影響力大；
◎商鋪外觀新穎別致，設(shè)計(jì)氣派；
劣勢(shì)：
◎所處位置孤立，前后街鋪沒(méi)有緊密相連，離成熟商圈和其它商業(yè)街有一定距離；無(wú)法具備堆扎效應(yīng)和促成人流延伸，難以形成商業(yè)氛圍；
◎東面的南油大道路寬車(chē)速快，不利對(duì)面居住人群跨越。
◎商鋪的面積較大，則整體租金將對(duì)商家經(jīng)營(yíng)成本造成壓力，如果中間間隔，則會(huì)導(dǎo)致門(mén)面過(guò)小，商家對(duì)此比較敏感且不大喜愛(ài)；
◎商鋪位置及物業(yè)特征相對(duì)引進(jìn)商家有很大的局限性，大型餐館排煙排污過(guò)大，列入禁止入駐之列，對(duì)人流量吸引有一定的影響；
威脅：
◎常興路、學(xué)府路等幾條旺街和曼哈、天虹等幾大商場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目形成比較大的沖擊，市場(chǎng)占有率大，導(dǎo)致項(xiàng)目市場(chǎng)份額少；
◎項(xiàng)目前后左右均沒(méi)有相連街鋪，促使商業(yè)街立于孤軍作戰(zhàn)的狀態(tài)，項(xiàng)目操作的成功與否，很大程度上依靠項(xiàng)目自身的定位是否準(zhǔn)確；
機(jī)會(huì)：
◎西海明珠花園、西海明珠大廈、西海明珠商務(wù)公寓為項(xiàng)目提供了最基本的消費(fèi)群體；
◎鄰近區(qū)政府、深圳大學(xué)，地理位置易被公眾接受，且深圳大學(xué)可為商業(yè)街提供大量消費(fèi)人群；
◎政府對(duì)南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃和建設(shè)，將形成一個(gè)新的城市亮點(diǎn)，而商業(yè)街正處于這一亮點(diǎn)的邊緣；
◎項(xiàng)目地處地鐵站入口，隨著地鐵的開(kāi)通，以及西部通道的建設(shè)，將為項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)窮商機(jī)。
市場(chǎng)分析
一、 市場(chǎng)狀況
項(xiàng)目所處地——南山區(qū)，作為深圳市四個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)中面積最大的區(qū)，在土地資源上具有明顯的優(yōu)勢(shì)，特別是政府部門(mén)整體上的規(guī)劃，全方位的布局，多渠道的招商引資方式，土地開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策等多方面的利好政策，有力推動(dòng)南山區(qū)成為發(fā)展商和投資客關(guān)注的焦點(diǎn)。商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)，吸引大批置業(yè)人士和投資人士選擇南山，南山的商業(yè)也因此有了較大的飛躍，幾個(gè)商圈正在形成和完善之中。
近年來(lái)，南山發(fā)展一日千里。眾多住宅項(xiàng)目在深圳樓市中嶄露頭角，精彩大盤(pán)搶盡風(fēng)頭。伴隨著濱海大道通車(chē)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遍地開(kāi)花，以及南山配套設(shè)施的不斷完善，到南山上班的人多了，到南山居住的人多了，到南山消費(fèi)的人也多了。沉寂多年的商業(yè)市場(chǎng)也如同睡獅猛醒，在短短一年多發(fā)生著驚人巨變。西部商戰(zhàn)烽煙四起，主題商城層出不窮。然而令人遺憾的是，南山商圈似乎未能跟上住宅的發(fā)展節(jié)奏，新推向市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目，像偶爾在地產(chǎn)大潮中泛起的幾朵浪花，未能引起人們的長(zhǎng)期關(guān)注。正在經(jīng)營(yíng)中的商業(yè)物業(yè)，多數(shù)都在默默耕耘著。南山商業(yè)因缺乏一個(gè)核心而顯得波瀾不興。
隨著城市西移步伐的加快以及深港西部通道的正式動(dòng)工，南山龐大的土地儲(chǔ)備和優(yōu)越的地理位置，日益凸顯其作為未來(lái)城市發(fā)展的商業(yè)領(lǐng)軍地位。
二、個(gè)案分析
西海灣花園裙樓
位 置 創(chuàng)業(yè)路與后海大道交匯口
租 金 150元/㎡—280元/㎡
經(jīng)營(yíng)種類(lèi) 地產(chǎn)中介、床上用品、服裝、食肆、美發(fā)等
經(jīng)營(yíng)狀況 大小商家處于維持階級(jí)，盈利者較少；無(wú)空鋪
點(diǎn) 評(píng) 憑借后海片區(qū)的幾大高尚住宅的居住人群，大多商鋪基本上能夠維持經(jīng)營(yíng)，部份經(jīng)營(yíng)獨(dú)特的商家具有一定的利潤(rùn)，商鋪轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，但鋪位出租率基本上達(dá)到百分之百
金鐘大廈裙樓
位 置 南油大道旁，海雅百貨隔壁
租 金 200元/㎡—300元/㎡
經(jīng)營(yíng)種類(lèi) 地產(chǎn)中介、服裝、食肆、美容等
經(jīng)營(yíng)狀況 大小商家均難以維持；空鋪較多
點(diǎn) 評(píng) 由于緊鄰海雅百貨和友誼城百貨，加之龍海路步行街的炒作，使得該裙樓租金一路攀升，高租金低銷(xiāo)售額的局面，導(dǎo)致入駐商家基本上難以維持正常經(jīng)營(yíng)，臨街商鋪尚且如此，內(nèi)街鋪生存更加困難
三、消費(fèi)群體分析
項(xiàng)目作為西海明珠花園、西海明珠大廈的裙樓，決定其消費(fèi)群體的平均消費(fèi)能力處于中等水平，且年齡范圍限定在18歲至60歲之間，他們喜歡自由式的消費(fèi)形式，一定程度上排斥為消費(fèi)而消費(fèi)的行為。在滿(mǎn)足正常消費(fèi)需求的同時(shí)，崇尚舒適、輕閑的購(gòu)物環(huán)境。
從項(xiàng)目所處的地理環(huán)境分析，消費(fèi)群體的范圍將以西海明珠為點(diǎn)，輻射深圳大學(xué)的教職工、附近住宅小區(qū)的居民，其波及范圍極有可能到達(dá)南新路、創(chuàng)業(yè)路、后海濱路等。
項(xiàng)目定位
一、 目標(biāo)消費(fèi)群體定位
一是西海明珠住宅居民（1217戶(hù)）和寫(xiě)字樓辦公人員（無(wú)法計(jì)數(shù)）；二是深圳大學(xué)12000多名大學(xué)生和800多名教職工；三是商業(yè)街所輻射的周邊消費(fèi)群體（具體數(shù)量的大小取決于商業(yè)街定位的成功與否）。
二、項(xiàng)目形象定位
以服務(wù)社區(qū)為主的生活街和以時(shí)尚潮流為主的風(fēng)情街相結(jié)合
三、價(jià)格定位
一樓：100元/㎡
二樓：70元/㎡
三樓：40元/㎡
項(xiàng)目規(guī)劃
項(xiàng)目名稱(chēng)（待定）
明珠商業(yè)街
西海風(fēng)情街
功能分布
A、1棟1層引進(jìn)小規(guī)模知名社區(qū)超市；
B、2、3、5、棟一層以經(jīng)營(yíng)服飾、精品、化妝品、中西餐飲作為主打；
C、6棟2、3層經(jīng)營(yíng)酒吧、西餐、咖啡和娛樂(lè)休閑會(huì)所；
D、7棟1、2、3層引進(jìn)銀行、商務(wù)服務(wù)等；還可引進(jìn)大型知名高檔餐飲（解決排煙排污、來(lái)去水的問(wèn)題后，寫(xiě)字樓裙樓可經(jīng)營(yíng)餐飲）
E、5個(gè)圓形獨(dú)體商鋪即可特色經(jīng)營(yíng)，作為商業(yè)街的最大亮點(diǎn)，也可作為商業(yè)街業(yè)態(tài)的補(bǔ)充和完善。
方案二：
首層商鋪規(guī)劃成為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以專(zhuān)業(yè)性、全面性吸收客戶(hù)。
待與貴公司進(jìn)一步權(quán)商合作之細(xì)節(jié)后，根據(jù)實(shí)際工作進(jìn)展情況，我司將會(huì)提交詳盡的《項(xiàng)目規(guī)劃及招商建議書(shū)》。
承蒙貴公司的信任，敝司能為西海明珠商業(yè)街（以下簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目）提供策劃及推廣建議書(shū)，并多謝貴司提供之資料。本策劃方案旨在證明發(fā)展商一個(gè)正確無(wú)誤的投資方向，并通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的初步分析研究，項(xiàng)目定位的闡述，以及招商推廣手法的突破性等，將一幅鮮明而生動(dòng)的天富興旺和美好的雄起圖，在公眾面前展現(xiàn)無(wú)遺，能引導(dǎo)投資客抓住這罕有的投資機(jī)會(huì)，使西海明珠商業(yè)街成為一個(gè)城中熱點(diǎn)。整體推廣概念將于建議書(shū)內(nèi)作扼要闡述。諸多細(xì)節(jié)問(wèn)題在雙方協(xié)商之后再行定論。
項(xiàng)目分析
一、項(xiàng)目概況
項(xiàng)目位置：地處深圳市南山區(qū)桃園路與南油大道交界處，南山區(qū)區(qū)政府正對(duì)面，與深圳大學(xué)隔街相望
項(xiàng)目面積：總面積約7600㎡，共三層，一層約4000㎡；二層約1000㎡；三層約2600㎡
周邊配套：南山區(qū)區(qū)政府、深圳大學(xué)、南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校、南山中加學(xué)校、寶珠幼兒園、南山托幼中心、南頭郵局、交通銀行、工商銀行、南山區(qū)人民醫(yī)院、南山區(qū)圖書(shū)館、南山文體中心、荔香公園等
緊鄰商場(chǎng)：人人樂(lè)超市、歲寶百貨、海雅百貨、民潤(rùn)超市、天虹商場(chǎng)、曼哈商業(yè)廣場(chǎng)、蘇豪商業(yè)廣場(chǎng)、家樂(lè)福、西部電子等
二、項(xiàng)目所處物業(yè)狀況
物業(yè)基本情況
西海明珠花園，為一類(lèi)高層建筑，集住宅，辦公、商業(yè)功能于一身。本工程的總建筑面積176638平方米，地下2層；其中1棟1－2層裙房為會(huì)所；2、3、5棟一層裙房為商鋪（商場(chǎng)），二層架空；6、7棟1－2層裙房為商場(chǎng)，6棟3層為架空轉(zhuǎn)換層。
地面共有八棟塔樓，1棟3個(gè)塔樓（3-29層住宅），建筑高度99.7米；2、3、5棟各一塔樓（3－30層住宅樓），建筑高度99米；戶(hù)數(shù)方面，1棟共有365戶(hù)，2棟、3棟、5棟各有191戶(hù)，共有938戶(hù)。均價(jià)每平方米5500元的房?jī)r(jià)，所吸收的置業(yè)人士必將在生活層次上也達(dá)到一定的水準(zhǔn)。
6棟塔樓（4－22層公寓樓），建筑高度69.7米，6棟有279戶(hù)；7棟塔樓（3－25層辦公樓），建筑高度98.9米。商務(wù)公寓主要服務(wù)對(duì)象為首次創(chuàng)業(yè)人士和自由職業(yè)者，這部份人熱愛(ài)自己所從事的事業(yè)，拼搏精神十足，銳意進(jìn)取，追求新事物、新生活。辦公樓為星級(jí)寫(xiě)字樓，企業(yè)老板和白領(lǐng)階層所占比重較大，他們消費(fèi)能力已經(jīng)達(dá)到一定水平，品牌消費(fèi)概念比較濃厚。
項(xiàng)目所含具體內(nèi)容
1棟1層
2、3、5棟1層
6、7棟1-3層
三、項(xiàng)目片區(qū)分析
基本情況
項(xiàng)目所處片區(qū)位于深大正門(mén)、南山區(qū)政府對(duì)面、二期地鐵站入口、與荔香公園僅一路之隔、步行可至南山商業(yè)中心區(qū)，在政治、經(jīng)濟(jì)、文化三個(gè)方面都有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。從政治上講，與區(qū)政府隔路相望，地標(biāo)導(dǎo)向優(yōu)勢(shì)明顯；從經(jīng)濟(jì)上講，居于老牌的南頭商圈和新興的南山商業(yè)文化中心區(qū)之間，起著承上啟下的關(guān)鍵作用；從文化上講，與深圳大學(xué)分別雄立于南油大道二旁，步行至南山圖書(shū)館、南山文體中心不到五分鐘。
商業(yè)狀況
南山區(qū)的開(kāi)發(fā)較之羅湖、福田來(lái)說(shuō)，起步較晚，在商業(yè)形態(tài)上還不夠成熟，未能吸引區(qū)外人口消費(fèi)，且目前區(qū)內(nèi)消費(fèi)還受到羅湖、福田商圈分流。區(qū)內(nèi)具有特色的、優(yōu)勢(shì)的商業(yè)街和商業(yè)圈也不夠完善，幾大商圈在各自為陣的局勢(shì)下進(jìn)行改造和升級(jí)，新的商業(yè)街也依附大型社區(qū)應(yīng)運(yùn)為生。
商業(yè)特征
片區(qū)所處地的商業(yè)特征相對(duì)模糊，但大體上是以商場(chǎng)為根據(jù)地形成商圈。如天虹商場(chǎng)、曼哈商場(chǎng)、家樂(lè)福、 沃爾瑪 等所在的南頭商圈；海雅百貨、友誼城百貨、樂(lè)安居、國(guó)美等所在的創(chuàng)業(yè)商圈。
發(fā)展趨勢(shì)
諸多商業(yè)街和商場(chǎng)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，正在從自身經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和整體定位的調(diào)整中，尋求生機(jī)。伴隨南山區(qū)居住人口的不斷增加，大小商家努力搶占更大的市場(chǎng)份額，成熟的商家以過(guò)人的睿智，勇于投資空白領(lǐng)域，也催生出大批的新型商業(yè)街，成功的榜樣帶動(dòng)大多商家投資目光開(kāi)始轉(zhuǎn)變，由成熟的商圈轉(zhuǎn)向發(fā)展?jié)摿薮蟮念I(lǐng)域，現(xiàn)代城每平方米7.9萬(wàn)的街鋪交易就足以證明這一發(fā)展趨勢(shì)。
四、綜合分析
優(yōu)勢(shì)：
◎地理位置優(yōu)越，與南山區(qū)區(qū)政府、深圳大學(xué)形成三角形，三角形中心為南油大道與桃園路交匯口，地理位置極具地標(biāo)性；
◎交通方便，北靠桃園路，東靠南油大道，北到深南大道、南到濱海大道均只需二分鐘；停車(chē)方便，停車(chē)位充足；
◎項(xiàng)目所處的樓盤(pán)——西海明珠花園和西海明珠大廈，設(shè)計(jì)成熟，一入市就成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，影響力大；
◎商鋪外觀新穎別致，設(shè)計(jì)氣派；
劣勢(shì)：
◎所處位置孤立，前后街鋪沒(méi)有緊密相連，離成熟商圈和其它商業(yè)街有一定距離；無(wú)法具備堆扎效應(yīng)和促成人流延伸，難以形成商業(yè)氛圍；
◎東面的南油大道路寬車(chē)速快，不利對(duì)面居住人群跨越。
◎商鋪的面積較大，則整體租金將對(duì)商家經(jīng)營(yíng)成本造成壓力，如果中間間隔，則會(huì)導(dǎo)致門(mén)面過(guò)小，商家對(duì)此比較敏感且不大喜愛(ài)；
◎商鋪位置及物業(yè)特征相對(duì)引進(jìn)商家有很大的局限性，大型餐館排煙排污過(guò)大，列入禁止入駐之列，對(duì)人流量吸引有一定的影響；
威脅：
◎常興路、學(xué)府路等幾條旺街和曼哈、天虹等幾大商場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目形成比較大的沖擊，市場(chǎng)占有率大，導(dǎo)致項(xiàng)目市場(chǎng)份額少；
◎項(xiàng)目前后左右均沒(méi)有相連街鋪，促使商業(yè)街立于孤軍作戰(zhàn)的狀態(tài)，項(xiàng)目操作的成功與否，很大程度上依靠項(xiàng)目自身的定位是否準(zhǔn)確；
機(jī)會(huì)：
◎西海明珠花園、西海明珠大廈、西海明珠商務(wù)公寓為項(xiàng)目提供了最基本的消費(fèi)群體；
◎鄰近區(qū)政府、深圳大學(xué)，地理位置易被公眾接受，且深圳大學(xué)可為商業(yè)街提供大量消費(fèi)人群；
◎政府對(duì)南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃和建設(shè)，將形成一個(gè)新的城市亮點(diǎn)，而商業(yè)街正處于這一亮點(diǎn)的邊緣；
◎項(xiàng)目地處地鐵站入口，隨著地鐵的開(kāi)通，以及西部通道的建設(shè)，將為項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)窮商機(jī)。
市場(chǎng)分析
一、 市場(chǎng)狀況
項(xiàng)目所處地——南山區(qū)，作為深圳市四個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)中面積最大的區(qū)，在土地資源上具有明顯的優(yōu)勢(shì)，特別是政府部門(mén)整體上的規(guī)劃，全方位的布局，多渠道的招商引資方式，土地開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策等多方面的利好政策，有力推動(dòng)南山區(qū)成為發(fā)展商和投資客關(guān)注的焦點(diǎn)。商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)，吸引大批置業(yè)人士和投資人士選擇南山，南山的商業(yè)也因此有了較大的飛躍，幾個(gè)商圈正在形成和完善之中。
近年來(lái)，南山發(fā)展一日千里。眾多住宅項(xiàng)目在深圳樓市中嶄露頭角，精彩大盤(pán)搶盡風(fēng)頭。伴隨著濱海大道通車(chē)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遍地開(kāi)花，以及南山配套設(shè)施的不斷完善，到南山上班的人多了，到南山居住的人多了，到南山消費(fèi)的人也多了。沉寂多年的商業(yè)市場(chǎng)也如同睡獅猛醒，在短短一年多發(fā)生著驚人巨變。西部商戰(zhàn)烽煙四起，主題商城層出不窮。然而令人遺憾的是，南山商圈似乎未能跟上住宅的發(fā)展節(jié)奏，新推向市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目，像偶爾在地產(chǎn)大潮中泛起的幾朵浪花，未能引起人們的長(zhǎng)期關(guān)注。正在經(jīng)營(yíng)中的商業(yè)物業(yè)，多數(shù)都在默默耕耘著。南山商業(yè)因缺乏一個(gè)核心而顯得波瀾不興。
隨著城市西移步伐的加快以及深港西部通道的正式動(dòng)工，南山龐大的土地儲(chǔ)備和優(yōu)越的地理位置，日益凸顯其作為未來(lái)城市發(fā)展的商業(yè)領(lǐng)軍地位。
二、個(gè)案分析
西海灣花園裙樓
位 置 創(chuàng)業(yè)路與后海大道交匯口
租 金 150元/㎡—280元/㎡
經(jīng)營(yíng)種類(lèi) 地產(chǎn)中介、床上用品、服裝、食肆、美發(fā)等
經(jīng)營(yíng)狀況 大小商家處于維持階級(jí)，盈利者較少；無(wú)空鋪
點(diǎn) 評(píng) 憑借后海片區(qū)的幾大高尚住宅的居住人群，大多商鋪基本上能夠維持經(jīng)營(yíng)，部份經(jīng)營(yíng)獨(dú)特的商家具有一定的利潤(rùn)，商鋪轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，但鋪位出租率基本上達(dá)到百分之百
金鐘大廈裙樓
位 置 南油大道旁，海雅百貨隔壁
租 金 200元/㎡—300元/㎡
經(jīng)營(yíng)種類(lèi) 地產(chǎn)中介、服裝、食肆、美容等
經(jīng)營(yíng)狀況 大小商家均難以維持；空鋪較多
點(diǎn) 評(píng) 由于緊鄰海雅百貨和友誼城百貨，加之龍海路步行街的炒作，使得該裙樓租金一路攀升，高租金低銷(xiāo)售額的局面，導(dǎo)致入駐商家基本上難以維持正常經(jīng)營(yíng)，臨街商鋪尚且如此，內(nèi)街鋪生存更加困難
三、消費(fèi)群體分析
項(xiàng)目作為西海明珠花園、西海明珠大廈的裙樓，決定其消費(fèi)群體的平均消費(fèi)能力處于中等水平，且年齡范圍限定在18歲至60歲之間，他們喜歡自由式的消費(fèi)形式，一定程度上排斥為消費(fèi)而消費(fèi)的行為。在滿(mǎn)足正常消費(fèi)需求的同時(shí)，崇尚舒適、輕閑的購(gòu)物環(huán)境。
從項(xiàng)目所處的地理環(huán)境分析，消費(fèi)群體的范圍將以西海明珠為點(diǎn)，輻射深圳大學(xué)的教職工、附近住宅小區(qū)的居民，其波及范圍極有可能到達(dá)南新路、創(chuàng)業(yè)路、后海濱路等。
項(xiàng)目定位
一、 目標(biāo)消費(fèi)群體定位
一是西海明珠住宅居民（1217戶(hù)）和寫(xiě)字樓辦公人員（無(wú)法計(jì)數(shù)）；二是深圳大學(xué)12000多名大學(xué)生和800多名教職工；三是商業(yè)街所輻射的周邊消費(fèi)群體（具體數(shù)量的大小取決于商業(yè)街定位的成功與否）。
二、項(xiàng)目形象定位
以服務(wù)社區(qū)為主的生活街和以時(shí)尚潮流為主的風(fēng)情街相結(jié)合
三、價(jià)格定位
一樓：100元/㎡
二樓：70元/㎡
三樓：40元/㎡
項(xiàng)目規(guī)劃
項(xiàng)目名稱(chēng)（待定）
明珠商業(yè)街
西海風(fēng)情街
功能分布
A、1棟1層引進(jìn)小規(guī)模知名社區(qū)超市；
B、2、3、5、棟一層以經(jīng)營(yíng)服飾、精品、化妝品、中西餐飲作為主打；
C、6棟2、3層經(jīng)營(yíng)酒吧、西餐、咖啡和娛樂(lè)休閑會(huì)所；
D、7棟1、2、3層引進(jìn)銀行、商務(wù)服務(wù)等；還可引進(jìn)大型知名高檔餐飲（解決排煙排污、來(lái)去水的問(wèn)題后，寫(xiě)字樓裙樓可經(jīng)營(yíng)餐飲）
E、5個(gè)圓形獨(dú)體商鋪即可特色經(jīng)營(yíng)，作為商業(yè)街的最大亮點(diǎn)，也可作為商業(yè)街業(yè)態(tài)的補(bǔ)充和完善。
方案二：
首層商鋪規(guī)劃成為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以專(zhuān)業(yè)性、全面性吸收客戶(hù)。
待與貴公司進(jìn)一步權(quán)商合作之細(xì)節(jié)后，根據(jù)實(shí)際工作進(jìn)展情況，我司將會(huì)提交詳盡的《項(xiàng)目規(guī)劃及招商建議書(shū)》。
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本文來(lái)源： 西海明珠商業(yè)街項(xiàng)目策劃建議書(shū)
