2013年10月，北京首個入市交易的地下空間項目經(jīng)現(xiàn)場競價后由北京物美置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以3.22億元競得，近日北京商報記者發(fā)現(xiàn)，該地塊環(huán)評已經(jīng)通過并公示，這個約8萬平方米的文化娛樂地下MALL預(yù)計明年投產(chǎn)。在此之前，北京地下商業(yè)多為防空洞改造或者與地鐵相連的小型商業(yè)。有分析認(rèn)為，越是成熟市場，有價值的空間就越稀缺，地下商業(yè)開發(fā)的價值就越大，但目前北京還沒有示范性、引導(dǎo)性的地下商業(yè)項目，另外，現(xiàn)在地下商業(yè)依然主打 零售 ，和地上商業(yè)并無區(qū)別，所以也難成氣候。

物美開工建MALL

在“北京雕塑園地下文化娛樂中心項目”的《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》（以下簡稱“環(huán)評表”）中，北京商報記者看到，該地性質(zhì)為文化娛樂（地下），海拔高程59.6以下總用地面積28450.283平方米，全部為建設(shè)用地；總建筑面積8萬平方米（其中地下經(jīng)營性面積不大于4.2萬平方米車庫及配套用房3.8萬平方米）。

根據(jù)環(huán)評表中的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，8萬平方米全部為地下建筑面積，地下一共三層，地下一層和地下二層規(guī)劃為經(jīng)營性面積，其中文化娛樂規(guī)劃面積為3.2萬平方米，商業(yè)面積規(guī)劃為1萬平方米，地下三層的車庫及配套用房規(guī)劃面積為3.8萬平方米，機動車停車位800個。

“北京雕塑園地下文化娛樂中心項目”位于北京市石景山區(qū)玉泉路。項目位置為：東鄰玉泉路，南鄰魯谷路，西鄰北京國際雕塑公園。2013年9月，經(jīng)北京市人民政府批準(zhǔn)，北京市國土資源局在北京市土地交易市場掛牌出讓“北京雕塑園地下文化娛樂中心項目”國有建設(shè)用地使用權(quán)，2013年10月，北京物美置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得該項目的國有建設(shè)用地使用權(quán)，并取得了北京市國土資源局《北京國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書》，負(fù)責(zé)建設(shè)“北京雕塑園地下文化娛樂中心項目”。作為北京市國土局 “試探性”單獨出讓的首個地下地塊，該地塊當(dāng)時成交額之高超過了不少業(yè)內(nèi)人士的預(yù)計。

物美集團(tuán)新聞發(fā)言人許麗娜向北京商報記者介紹，這個項目物美從2007年便開使關(guān)注，2013年拍下，但許麗娜并未透露物美對于該項目的具體規(guī)劃。北京商報記者在該地塊現(xiàn)場看到，這一地塊目前全部被圍擋起來，作為物美沁山水店停車場使用，地面上是裸露的土地和石塊，還沒有任何規(guī)劃修建跡象。

地下商業(yè)進(jìn)化

在北京商報記者的多次采訪中，大多數(shù)常住北京的消費者對于京城地下商業(yè)并沒有明確的印象，在他們看來，西單77街、部分地鐵站的“地鐵尚城”、中關(guān)村購物廣場等少數(shù)幾個可以數(shù)得上來的與地鐵相連的商業(yè)街成為北京地下商業(yè)的代表。

北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會秘書長賴陽告訴北京商報記者，早期北京的地下商業(yè)項目主要是由防空洞或者其他防空空間改造而成的，如大柵欄、天蘭天、復(fù)興商業(yè)城等，特點是改造成本低。但是后來隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，一些大區(qū)塊的開發(fā)，出現(xiàn)了一些可以利用的地下空間，比如海淀斜街、家樂福中關(guān)村店都是這個時期的項目，中關(guān)村西區(qū)下沉式的商業(yè)項目當(dāng)時是按照地上地下整體規(guī)劃的，地上為寫字樓，地下為商業(yè)服務(wù)區(qū)，按照當(dāng)時的規(guī)劃，中關(guān)村西區(qū)是集合了“地下管廊+地下空間開發(fā)+地下環(huán)行車道”三位一體的地下綜合構(gòu)筑物模式。在賴陽看來，上述綜合開發(fā)理念是北京地下商業(yè)發(fā)展的第二個階段。

在賴陽看來，在之前地面資源充足的情況下，往下挖的成本高于地上，收益回報率低，對于開發(fā)商來說，只要城市開發(fā)夠的話就不做地下，而現(xiàn)在已經(jīng)呈現(xiàn)往下走的趨勢，因為土地價值高，往下開發(fā)可以擴展成本利用效率。目前北京已經(jīng)進(jìn)入地下商業(yè)開發(fā)的第三個階段，也就是突出地下商業(yè)的階段。據(jù)賴陽介紹，現(xiàn)在很多購物中心將地下作為很重要的開發(fā)部分，比如國瑞城的中廳就設(shè)置在地下二層。在賴陽看來，之前的地下商業(yè)項目是為了趁勢打造，而現(xiàn)在的地下商業(yè)項目是在城市規(guī)劃的前提下，增加商業(yè)容積率面積，有價值的土地越來越少，往下開發(fā)是一個趨勢性的思路。

中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，在日本和韓國等國家，地下商業(yè)開發(fā)力度比較大，而且規(guī)模都比較成氣候，越是成熟的市場，有價值的空間越稀缺，從大勢發(fā)展上看，北京、上海、深圳等一線城市，地下商業(yè)發(fā)展的前景非常可觀。

要跳出商業(yè)

地下商業(yè)開發(fā)項目在北京并不少，而且一直在增加，目前可查在建的地下商業(yè)項目包括CBD核心區(qū)地下公共空間，有規(guī)劃3萬平方米的商業(yè)街；王府井正在修建地下綜合管廊，未來有望形成地下商業(yè)街。據(jù)北京商報記者了解，CBD核心區(qū)地下公共空間按照規(guī)劃主要包括地下交通系統(tǒng)、地下商業(yè)街、地下公共建筑、地下基礎(chǔ)設(shè)施、地下儲存空間、地下防御空間等，總面積達(dá)52萬平方米，建成后將成為首都最大的地下公共空間。不管是已建項目還是在建項目，地下商業(yè)多是臨地鐵而建，人口密度高，交通方便。

值得注意的是，截至目前北京一直沒有出現(xiàn)標(biāo)桿性地下商業(yè)項目。新奧購物中心作為面積高達(dá)20萬平方米的地下購物中心項目，曾經(jīng)被業(yè)界寄予厚望，不過據(jù)商業(yè)觀察人士介紹，新奧購物中心僅有兒童體驗業(yè)態(tài)經(jīng)營不錯，而作為主力店的天虹百貨經(jīng)營慘淡。

郭增利對北京商報記者表示，前幾年地下商業(yè)開發(fā)在全國范圍內(nèi)勢頭都很猛，出現(xiàn)了很多成規(guī)模的地下商業(yè)街，現(xiàn)在明顯出現(xiàn)了放緩和降溫的趨勢。在郭增利看來，地下商業(yè)降溫的原因之一是，很多項目是以經(jīng)營權(quán)出售的方式在運營，并沒有拿到產(chǎn)權(quán)，后期會因為沒有產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)諸多遺留問題，正好遇到地上商業(yè)集中投放市場，地下商業(yè)的優(yōu)勢就沒有那么明顯。在上述人士看來，需要從城市規(guī)劃上給地下商業(yè)一個明確的產(chǎn)權(quán)地位，是發(fā)展地下商業(yè)的前提和基礎(chǔ)。

郭增利認(rèn)為，目前制約地下商業(yè)發(fā)展的一個因素是土地集約發(fā)展做得不好，另外一個是品牌商對于地下商業(yè)的理解和對成熟市場的理解不一樣，可能還有一些偏差，這就意味著地下商業(yè)開發(fā)商在未來定位方面，一定要不同于以往強調(diào) 零售 的經(jīng)營模式，在他看來，以往的地下商業(yè)街全部以 零售 小門店組成，和地上商業(yè)相比毫無特色和差異化。“要不拘泥于商品 零售 ，跳開 零售 ，發(fā)揮地下優(yōu)勢，向運動、健身、休閑、娛樂等社會文化服務(wù)方面發(fā)展。”郭增利認(rèn)為，地下商業(yè)開發(fā)時，考慮到土地利用價值最大化，不應(yīng)該定位于一個簡單的商業(yè)經(jīng)營體，而是一個社會服務(wù)體。

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本文來源： 北京地下零售潛力有多大