自打島城房?jī)r(jià)“萬(wàn)元線”開(kāi)始有一路飛奔向北的勢(shì)頭時(shí)，浮山后便迅速以其優(yōu)越的地理位置和價(jià)格優(yōu)勢(shì)成為地產(chǎn)大鱷們爭(zhēng)奪的戰(zhàn)場(chǎng)。然而隨著居住人口的不斷增多，該區(qū)商貿(mào)配套越發(fā)跟不上步伐。
　　正是這種“供需”矛盾的突出，讓諸多商業(yè)大鱷嗅到了商機(jī)，隨著中高檔社區(qū)的增多，佳世客、大潤(rùn)發(fā)等紛紛入駐，該商圈已初具規(guī)模。以此為起點(diǎn)，向東開(kāi)車(chē)15分鐘可達(dá)勁松七路大潤(rùn)發(fā)超市、海爾路大拇指廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目，向西10分鐘車(chē)程可到市北新都心片區(qū)，這個(gè)在青島商業(yè)史上一直處于空白狀態(tài)的狹長(zhǎng)地帶，正在勾勒自己獨(dú)有的現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展軌跡。

商業(yè)大鱷曾折戟于此
　　在外資進(jìn)駐浮山后地區(qū)的實(shí)例中，有一個(gè)我們不得不提，那就是普爾斯馬特，這是一家主打倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員制的洋超商。普馬走的是 “洋超市、大賣(mài)場(chǎng)、會(huì)員制”的高端路線，但隨著2004年底浮山后店的關(guān)門(mén)，這種零售業(yè)新形式——會(huì)員制超市，似乎為人們印證了這種在國(guó)外被證明是“最有效的商業(yè)模式之一”的營(yíng)銷(xiāo)方式，在青島卻是水土不服。
　　“利群在進(jìn)軍浮山后地區(qū)時(shí)，不到兩年就關(guān)門(mén)了。不過(guò)今非昔比，現(xiàn)在浮山后人口聚集，人們的消費(fèi)需求旺盛，消費(fèi)水平也有了一定的提高，大型商業(yè)體有存在的市場(chǎng)空間。當(dāng)然，即使大多數(shù)因素都很好，但如果商業(yè)體沒(méi)有很好地為消費(fèi)者服務(wù)，門(mén)庭冷落甚至倒閉關(guān)門(mén)都是有可能的。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣分析說(shuō)。
　　“20年前這里被認(rèn)為是偏僻之地，很少有青島人愿意在此居住，如今小區(qū)林立，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升，我當(dāng)時(shí)買(mǎi)的房子才1300元/平方米，現(xiàn)在浮山后已經(jīng)是一塊新的風(fēng)水寶地了。”家住浮山后小區(qū)的楊阿姨這樣告訴記者：“以前買(mǎi)東西非常不方便，我都坐車(chē)去臺(tái)東買(mǎi)。”楊阿姨的說(shuō)法得到了其他人的印證：家住蚌埠路的王女士告訴記者，由于浮山后、雙山等地一直缺少大型商超，這里的居民購(gòu)買(mǎi)生活用品需要乘坐超市班車(chē)去市南大潤(rùn)發(fā)、家樂(lè)福，想買(mǎi)衣服、下館子便會(huì)跑去臺(tái)東、李村等地，坐公交車(chē)耗費(fèi)的時(shí)間成本高，開(kāi)車(chē)去臺(tái)東、李村又往往怕遇到堵車(chē)、停車(chē)難等問(wèn)題。
　　2007年成立的市北浮山商貿(mào)區(qū)管委會(huì)位于富源一路的小區(qū)內(nèi)部，其開(kāi)發(fā)處處長(zhǎng)閆可凱表示，這個(gè)廣場(chǎng)上曾每天都停滿大潤(rùn)發(fā)、家樂(lè)福、嶗山百貨等數(shù)家大型超市的車(chē)輛，這些超市班車(chē)從早到晚、源源不斷地將這里旺盛的消費(fèi)群體拉到自己的店里購(gòu)買(mǎi)生活必需品。
　　眼下，浮山后的舊村改造仍在繼續(xù)，回遷戶以及新搬來(lái)的住戶不斷增加，在這種大量老青島人與新青島人混合居住的地區(qū)，其居民消費(fèi)觀與消費(fèi)習(xí)慣較為復(fù)雜，這無(wú)疑為浮山后商圈的具體經(jīng)營(yíng)提高了難度，這也是為何此前商家憚?dòng)谏孀愕脑颉ｉZ可凱告訴記者，從1998年一直到2003年，浮山后承載了青島市老城區(qū)拆遷、棚戶區(qū)改造后的安置房建設(shè)任務(wù)，很多拆遷戶安家于此。起初，搬遷人群的消費(fèi)力偏弱，交通也不是特別發(fā)達(dá)，所以除了一個(gè)卜蜂蓮花，這里幾乎沒(méi)有大型的超市。一些國(guó)內(nèi)知名的商業(yè)大鱷也曾來(lái)此考察觀望，但最終都因?yàn)橥恋厥褂玫确矫嬖蚍艞壛烁∩胶笃瑓^(qū)。
　　普馬的失敗是由于大部分消費(fèi)者并不適應(yīng)“花錢(qián)買(mǎi)會(huì)員卡進(jìn)店購(gòu)物”的模式，沒(méi)有形成定期進(jìn)行大宗購(gòu)買(mǎi)的習(xí)慣。根據(jù)零售業(yè)的法則，只有當(dāng)一個(gè)地區(qū)人均GDP達(dá)到或者超過(guò)3000美元，國(guó)民才具備會(huì)員制消費(fèi)的能力，普馬在浮山后的店顯然違背了這一規(guī)律。因此，根據(jù)浮山后居民的消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行定位，無(wú)疑是進(jìn)駐浮山后的各家商業(yè)體應(yīng)該考慮的事情。
偏僻之地變風(fēng)水寶地
　　到目前為止，僅浮山后片區(qū)就已經(jīng)有30萬(wàn)人在此居住，未來(lái)建成的新都心片區(qū)也將吸引10萬(wàn)人口定居，如此龐大的消費(fèi)群體，為何各個(gè)商業(yè)大鱷要放走這塊肥肉?
　　從去年底開(kāi)始，浮山后商圈開(kāi)始有了新的改變，也有了屬于自己的模樣。從眾多商業(yè)巨頭憚?dòng)谏孀悖饺缃窦娂姄尀?0年的時(shí)間內(nèi)浮山后片區(qū)從燙手山芋變成了商家必爭(zhēng)之地。如今，合肥路佳世客開(kāi)業(yè)已過(guò)半年有余，除卻開(kāi)業(yè)當(dāng)天涌入10萬(wàn)人的喧囂，進(jìn)入常規(guī)運(yùn)營(yíng)的佳世客每天的客流量可達(dá)兩萬(wàn)人左右。每逢周六、周日，來(lái)這里吃飯、購(gòu)物、娛樂(lè)的人可達(dá)3萬(wàn)人。
　　近些年，浮山后片區(qū)涌現(xiàn)出青島印象山、遠(yuǎn)洋風(fēng)景等一批高檔樓盤(pán)，居民消費(fèi)能力大幅提升，對(duì)各種形態(tài)的商業(yè)需求更加迫切。合肥路佳世客相關(guān)負(fù)責(zé)人王泉表示：“開(kāi)業(yè)以來(lái)，工作日期間佳世客每天客流量可達(dá)2萬(wàn)，周六周日可達(dá)3萬(wàn)。”佳世客自營(yíng)超市、商場(chǎng)內(nèi)的餐飲是目前人氣最旺盛的兩個(gè)部分。王泉說(shuō)，為了應(yīng)對(duì)電商的沖擊，新開(kāi)業(yè)的合肥路佳世客在業(yè)態(tài)設(shè)置上也與東部佳世客、黃島佳世客有很大不同，其體驗(yàn)式消費(fèi)的內(nèi)容占比達(dá)到一半以上。“東部佳世客是1998年開(kāi)業(yè)的，按照當(dāng)時(shí)的需求設(shè)計(jì)，東部佳世客的服裝銷(xiāo)售占比最大，而合肥路佳世客的餐飲類(lèi)商業(yè)已經(jīng)超過(guò)整體比例的40%。在設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的時(shí)候，我們還把三樓打造成娛樂(lè)休閑的主題，引進(jìn)了一個(gè)800平方米的兒童室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)，還有一輛小火車(chē)可載著父母、孩子巡游賣(mài)場(chǎng)，所有的這些服務(wù)項(xiàng)目都是為了提升顧客的參與感和體驗(yàn)感。”從會(huì)員卡的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前佳世客已經(jīng)成功吸引了嶗山、李滄、市南等地的客流，消費(fèi)人群的年齡也多集中在二三十歲。不僅在業(yè)態(tài)方面增加了體驗(yàn)式消費(fèi)的比重，合肥路佳世客的營(yíng)銷(xiāo)手段也更加注重體驗(yàn)。“過(guò)去的會(huì)員活動(dòng)只是打折賣(mài)東西，在電商的沖擊下，商超營(yíng)銷(xiāo)僅做特賣(mài)是肯定不夠的，我們更想通過(guò)一些參與類(lèi)的活動(dòng)讓顧客對(duì)商場(chǎng)內(nèi)的店面和品牌有個(gè)深入了解。”王泉介紹，合肥路佳世客每個(gè)月至少舉行兩場(chǎng)大型活動(dòng)、4場(chǎng)小型活動(dòng)。
　　“佳世客一開(kāi)，合肥路就開(kāi)始堵車(chē)了。”閆可凱告訴記者，不斷完善的商業(yè)配套將不斷激發(fā)浮山后區(qū)域的商業(yè)活力，并為浮山后片區(qū)的招商工作繼續(xù)加碼。采訪中，記者注意到，近兩年來(lái)合肥路四季景園附近、同安路易樂(lè)廣場(chǎng)附近的中低檔餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，在勁松一路與勁松三路之間的合肥路兩邊，一兩千米的距離內(nèi)扎堆了三四十家餐飲酒店，每逢周末，路邊車(chē)道就會(huì)被來(lái)此消費(fèi)的食客停得滿滿當(dāng)當(dāng)。
　　另外，在2014年開(kāi)業(yè)的古早文化城負(fù)責(zé)人告訴記者，選擇在浮山后片區(qū)建立一個(gè)高端文化藝術(shù)品收藏市場(chǎng)，主要是希望抓住此區(qū)位即將釋放出來(lái)的巨大高端消費(fèi)潛力。“目前青島還是比較缺乏一個(gè)成型的高端藝術(shù)品收藏市場(chǎng)，而浮山后片區(qū)這些年來(lái)入住了不少收入較高、品位較高的消費(fèi)人群，未來(lái)隨著東部金家?guī)X金融聚集區(qū)的發(fā)展，將有越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外高端人士在這個(gè)區(qū)位工作、生活。通過(guò)旗袍秀、文化展等活動(dòng)，我們將吸引并培育一批具有消費(fèi)能力的藝術(shù)品愛(ài)好者。”該負(fù)責(zé)人表示。

外資超市占比近九成
　　縱觀眼下，鵬利南華攜手大潤(rùn)發(fā)駐扎于遼陽(yáng)東路，永旺旗下的首個(gè)廣域店落戶合肥路，再加上雙峰廣場(chǎng)的法國(guó)歐尚超市，以及現(xiàn)在已經(jīng)布局好的卜蜂蓮花、遼陽(yáng)西路家樂(lè)福超市以及迪卡儂體育用品超市，在整個(gè)浮山后商圈內(nèi)，外資超市業(yè)所占的比重已經(jīng)接近90%。
　　洋超市、洋商場(chǎng)的爭(zhēng)相進(jìn)駐，說(shuō)明浮山后地區(qū)對(duì)商業(yè)具有不小的吸引力，各商家為求在激烈競(jìng)爭(zhēng)中勝出，都試圖打出自己的特色：例如，雙峰商業(yè)廣場(chǎng)選擇與地鐵站相融合，而永旺合肥路店則將自己嵌入社區(qū)內(nèi)部，使居民在自家社區(qū)享受在大型購(gòu)物中心消費(fèi)的便捷生活。
　　另外，即將在今年落戶青島的居然之家，可以算是全國(guó)家居連鎖企業(yè)中數(shù)一數(shù)二的龍頭企業(yè)。居然之家青島招商負(fù)責(zé)人魏志強(qiáng)表示，居然之家旨在打造“家居建材主題購(gòu)物中心”，其特點(diǎn)就是家具建材市場(chǎng)、家具建材品牌專賣(mài)店、建材超市、家居商場(chǎng)各種業(yè)態(tài)相結(jié)合，對(duì)中高檔品牌和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品實(shí)行招商制市場(chǎng)管理，并向?qū)Ｙu(mài)店轉(zhuǎn)變;對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化、大眾化的產(chǎn)品實(shí)行超市化管理;對(duì)“后家裝”階段的家居用品和飾品則實(shí)行商場(chǎng)化管理。據(jù)了解，居然之家開(kāi)業(yè)之后，將有400個(gè)國(guó)內(nèi)外一線家居品牌入駐，可提供1800個(gè)停車(chē)位。

商業(yè)面積將達(dá)200萬(wàn)平米
　　按照市北區(qū)的規(guī)劃，浮山商貿(mào)區(qū)西鄰青島中央商務(wù)區(qū)、東接嶗山商務(wù)中心區(qū)，區(qū)域面積9平方公里。該區(qū)域輻射區(qū)域消費(fèi)人群50萬(wàn)人以上，具有不可比擬的需求優(yōu)勢(shì)、區(qū)域優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)。按照規(guī)劃，預(yù)計(jì)到2016年，累計(jì)完成新建商業(yè)樓宇面積150萬(wàn)平方米，最終達(dá)到200萬(wàn)平方米以上的商業(yè)樓宇面積。
　　過(guò)百萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，主要集中在遼陽(yáng)路和合肥路兩大東西干道上，如遼陽(yáng)路上卜蜂蓮花、鵬麗南華、古早文化城及附近的證大大拇指廣場(chǎng)，合肥路上永旺合肥路店、雙峰商業(yè)廣場(chǎng)等。隨著浮山后商圈的日漸成熟，南北商業(yè)博弈的局面也是越發(fā)清晰。
　　“浮山后商圈未來(lái)幾年還將有大的跨越。”閆可凱說(shuō)，卜蜂蓮花附近300畝空地已被規(guī)劃為浮山商貿(mào)區(qū)商業(yè)核心區(qū)，將引進(jìn)集住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓于一體的大型城市綜合體。佳世客北部老廠房區(qū)規(guī)劃上市企業(yè)示范園，將填補(bǔ)浮山后樓宇經(jīng)濟(jì)的空白。
　　而與浮山后商圈僅一路之隔的新都心片區(qū)，凱德廣場(chǎng)、麥凱樂(lè)早已被招入麾下，為吸引地鐵3號(hào)線帶來(lái)的巨大客流，這兩大商業(yè)中心也將實(shí)現(xiàn)與地鐵的無(wú)縫連接。面對(duì)兩大商業(yè)集團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)入駐，佳世客SC事業(yè)部部長(zhǎng)王泉的期待大于壓力：“我更期待由此帶來(lái)的商業(yè)集聚效應(yīng)，相信我們之間的良性競(jìng)爭(zhēng)將更加有利于彼此發(fā)展。”
　　展望未來(lái)，浮山后地區(qū)確實(shí)擁有發(fā)展大型商業(yè)體的利好條件，近30萬(wàn)的人口使之擁有較高的需求優(yōu)勢(shì)，同時(shí)地理位置占優(yōu)，存在較好區(qū)域優(yōu)勢(shì)，再加上新規(guī)劃區(qū)的交通優(yōu)勢(shì)，整體而言，浮山后有適合商業(yè)發(fā)展的土壤，未來(lái)也將成為眾商家激烈競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)熱土。

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