2013年中國城鎮化率接近54%，按照發達國家城市化水平在75%左右計算，未來二十年，按每年1%估算，每年將有1000萬人口進入城市。大量的購物中心在未來3~5年將嚴重趨于同質化，國內的社區商業無疑是一塊誘人的“大蛋糕”，正日益成為業界的“必爭之地”。
一方面，傳統零售商依賴的大賣場業態潛力已經透支。不斷上漲的房租成本和人力成本成為企業的沉重負擔；倚重通道費用的盈利模式幾乎走到了盡頭。
另一方面，國務院在2012年8月7日出臺的《關于深化流通體制改革加快流通產業發展的意見》中提及要制定完善社區商業網點配置。其中，新建社區商業和綜合(行情專區)服務設施面積占社區總建筑面積的比例不得低于10%。
因此，社區商業以貼近社區，便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業成為業內焦點。對比層出不窮的城市綜合體和大型商貿物流批發市場，社區商業具有投資小、見效快的特點。因此，不少中小零售商開始轉型做社區商業。
越來越大的社區商業貌似一種必然。從早期居住區的小賣部，到以住宅項目一層和二層為依托的商鋪，再到各種特色的商業街，社區商業已經進入換代階段，商業模式也急需升級。
業態組合突出“便民性”
社區商業按照服務的規模分類，可分為便利級、鄰里級和社區級三種：
便利級商業：面積一般在3000平方米以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般在3000人以下。
鄰里級商業：面積一般在3000~20000平方米，以超市為主力店，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般在3000~50000人。
社區級商業：面積一般在20000~50000平方米，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其他專業、專賣、餐飲和服務，服務人口一般在50000~150000人。
社區商業提供的服務一般交通時間15分鐘內可到。即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店，步行10分鐘可到達超市和餐飲店，步行15分鐘可到達社區購物中心。
從國外社區商業發展的成熟經驗及目前城市發展進程的趨勢來看，社區商業應該是一種以社區范圍內居民為服務對象的，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。在國外社區商業占到60%左右的比例，可以看出，社區商業是城市商業中一個重要的組成部分。
而社區商業之所以能成為傳統零售業的“藍海”，關鍵在于它回歸了最本質的消費需求，特別是消費的便利性是中心商圈無法比擬的。社區商業提供的服務主要是社區居民日常生活服務的需要，這些服務具有綜合性和便利性的特點，是適合日常生活需求的。由于各種經營主體之間的親和力是不同的，一些經營項目的商店組成群體有助于加強吸引力，另一些經營項目的商店需要相互避開。商店之間的位置關系受承租政策決定。
切好社區商業“小蛋糕”
雖然社區商業面臨著巨大的升級和變革，但目前國內的社區商業普遍還帶有濃厚的住宅底商的特點，不是開發商持有物業，多半是“打碎了賣”的模式，屬于各自為政、自負盈虧。為此，重新解讀社區商業租售模式，是社區商業成功運營的關鍵，也是搶奪社區商業“蛋糕”的重要舉措。
目前，主要有純銷售、售后返租、純租賃和租售結合的四種模式。雖然模式不同，但都有整體規劃，相比原來的各自為政，已屬模式升級了。
模式一：純銷售
一般適合在相對不成熟的新開發區域，未來潛在的升值空間比較大，但在目前不具備成熟消費的情況下，采用直接銷售有利于實現價值最大化。但是由于產權賣散，往往后期經營業態也得不到控制。這種模式主要在市場成熟度低，商業體量極少或零星商業物業使用。
模式二：售后返租
售后返租主要有長期返租和短期返租，以產權式商鋪為主，用較低的投資門檻吸引普通投資者，以大商家整體承租、開發商長期包租為銷售模式，市場稱之為“產權式商鋪”。
優點就是，可以使開發商在短期內套現、回籠資金，因投資相對較小，無須參與經營管理，收益穩定，容易吸引中小投資者。風險就在于經營管理者是否具有長期、穩定經營的能力。
模式三：純租賃
社區的商鋪租給誰，怎么租，對于社區商業規劃的實現顯得尤為重要。無論是商業中心的商鋪還是社區商鋪，對于一些位置優越的商鋪，開發商如果看好其價值潛力又無資金壓力，便只租不售、以租待漲，以期獲得商鋪形成市場后的數倍投資回報。采用只租不售模式的優點是，產權掌握在開發商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售。
(1)整體出租策略
整體租賃是指發展商不將物業出售，而將其整體出租給一家商業企業，由這家商業企業進行商業規劃及經營，開發商每年向商業企業收取約定的租金。
這種模式的優點是：不需設立專門的經營公司和配備專業的商業人員；交易簡單，結算方便；物業可進行抵押貸款，有利于開發新的項目；物業帶動項目銷售作用較大。而缺點就是：收益低，其收報率在3%~5%之間；租期長，物業就算升值，其套現的難度很大；不排除租戶經營失敗而沒法交租的可能，因而對租戶的評估要求準確。整體出租模式適合無商業專才、現金流良好、經營相對保守的開發商。
(2)分層或分片出租策略
與整體出租模式相似，只是開發商按照市場需求，將各層或各片區分別出租給不同租戶。
這種模式的優點是：租金相對整體出租要高一些；風險分散，租金相對有一定保證；物業可進行抵押貸款；比整體出租更適合日后帶租約出售物業或設計成產權式商鋪；某一層或一鋪經營失敗時，發展商能掌握主動權，并進行重新招租。缺點就是：需重視前期的商業策劃，并且要有相應的商業專才。
(3)分散出租策略
分散出租亦稱零租，開發商在確定某一主題功能下對各個鋪位進行招租，租期相對短些，一般為2~5年；開發商應幫助租戶統一辦理相關的營業執照、稅務登記，甚至代開具銷售發票、財務結算等.
這種模式的好處就是，租金很高，開發商收益可最大化；物業升值空間大，容易出售變現；租期短，容易改變功能或調整經營。缺點就是，需設立專業的經營管理公司負責經營管理；要充分重視前期的市場定位，功能定位的策劃工作；這種模式的經驗風險最大。它適合有商業專才的開發商。
模式四：租售結合模式
租售結合模式其總體操作思路是：開發商在社區商業開發的過程中，將整個項目的一部分商鋪出售，以收回投資成本(開發商在出售商鋪時，一般都和商鋪投資者簽訂返租協議，取得已出售商鋪的管理權，以便對整個項目進行業態規劃)，然后組建管理公司或聘請專業管理公司來對社區商業進行出租經營、管理，以賺取后期的營運利潤和支付商鋪投資者的收益。
這種模式，開發商宜將社區商業中最具升值發展潛力的一部分物業預留作自營，以爭取更大的經濟收益；由于資金回收速度快，可以分散風險。但它的缺點就是，由于出售部分物業產權不集中，各個商鋪經營權完全分散，開發商或管理公司很難控制，整體的經營定位、檔次主要為經營商家自行調節，甚至投資者都處于被動地位，經營風險很大。它適合既要一定的商業形象也對項目回款迫切的開發企業。
樂發網超市批發網提供超市貨源信息,超市采購進貨渠道。超市進貨網提供成都食品批發,日用百貨批發信息、微信淘寶網店超市采購信息和超市加盟信息.打造國內超市采購商與批發市場供應廠商搭建網上批發市場平臺,是全國批發市場行業中電子商務權威性網站。
本文來源： 社區商業地產模式升級
