商業(yè)地產是時下房地產市場中增速最快的部分，但近來的統(tǒng)計數據表明，其上市量遠大于需求量，致使其租、售價格明顯下行。例如，北京市商業(yè)地產前幾個月增幅高達120多個點，而反映需求意愿的銷售增長僅有20多個點，其差額自然就是空置率大升，致使其銷售均價下降千元之多。

對于信奉"一鋪養(yǎng)三代"的商鋪投資者而言，在商鋪投資風險增加的同時，商鋪投資的選擇性、機會以及低成本性也在提高，因而掌握商業(yè)經營規(guī)律，明了商業(yè)擇址的成功經驗，是保障商鋪投資決策正確的前提條件，"一鋪養(yǎng)三代"才能真正變?yōu)楝F實。

以下向商鋪投資者介紹一些經驗之談。

其一，在一條商街上要選擇"角"與"邊"上的鋪位。"金角，銀邊，草肚皮"是商業(yè)內流行的擇址、選鋪的要訣。一條商街制造的效益并不是均等的，街角上的鋪位是擇鋪首選。因為街角匯聚四方人流，人們要立足的時間長，因而街角商鋪因人流多必帶來財氣旺。"邊"是指一條街兩端的鋪位處于人流進入的端口，也是剛進入商街的客流有興趣、有時間高密集度停留的地方，商鋪生意由此興旺。"草肚皮"則指街的中間部分，因客流分散、購物興趣下降、行走體力不支而使店鋪經營困難重重。

其二，選低不選高。 顧客 在店鋪內行走購物為省時、省力，往往不愿向樓上走，因而店鋪低層往往比其它樓層創(chuàng)造更高的營利。為此，在擇鋪時，選擇一、二層比選擇三、四層店鋪要更具有經營上的安全性。換言之，一個商業(yè)樓的層高與其經濟效益成反比關系，即樓層越高，銷售越低，從而利潤就會越少。這是由 顧客 的購物習慣與消費心理決定的。

其三，店鋪離公交站點越近越好。國外稱之為"TOD"導向，即商鋪經營受制于公交線路。因為，公交站點匯聚人流，周邊的店鋪自然會受到青睞。商鋪投資者在投資之前，要首先了解城市，特別是該區(qū)域的未來規(guī)劃信息，而公交規(guī)劃是其擇址的基本依據。

其四，社區(qū)內的商鋪更具投資價值。社區(qū)是居住人群常年生活的空間，因而抵近消費地的社區(qū)商業(yè)能夠提供充分的便利性，使商鋪投資的安全性和營利性大為提升。當前的問題是，新興社區(qū)入住率偏低，使消費規(guī)模難以支撐商鋪經營；社區(qū)商業(yè)規(guī)模往往大于社區(qū)需要。但是，從長遠看，社區(qū)商業(yè)的遠景向好，因而，把握有利時機進入可以保證商鋪投資坐收長期穩(wěn)定回報。

其五，店鋪要與業(yè)種、業(yè)態(tài)要求相吻合。一定的市場空間對業(yè)種、業(yè)態(tài)的組合有客觀要求，只有適應才能使經營順暢。一般而言，現有商圈內對零售、餐飲、娛樂、修理等業(yè)種要齊全。對業(yè)態(tài)的需要則視消費人群的多元化差異而定。因此，投資商鋪之前，投資者需了解這些具體情況，進而確定自身店鋪未來要做的行業(yè)以及不同的業(yè)態(tài)，才能使經營具有針對性。

其六，了解城市及區(qū)域規(guī)劃。規(guī)劃是對未來發(fā)展的遠景描畫，從而改變未來城市在空間上的格局，使某些市場由此繁榮或由此變得冷寂。這種大背景、大環(huán)境的考量，是投資者在局部市場選擇的先決性條件，否則一鋪不但養(yǎng)活不了三代，反而成為三代人的負擔。

總之，財富的持續(xù)增長，往往是一個正確而英明決策的衍生物，而不動產特別是商鋪投資更具有資本化特征，不僅可以帶來持久和豐厚的現金流，更可以帶來遠勝于其它地產項目的快速增值和大幅溢價的美好前景。正因為如此，它吸引了越來越多的眼球和越來越多的行動，以致商鋪投資失敗的案例俯仰皆是。如何在這種躁動中深刻理解商業(yè)經營規(guī)律，進而冷靜分析，果斷行動，是確保正確的投資決策所必須的邏輯保障。（作者為首都經貿大學教授）

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本文來源： 商鋪投資“六項注意”