由于工作關(guān)系，最近陪朋友去看了一些商業(yè)運(yùn)營(yíng)情況。實(shí)話說，差異巨大，行業(yè)活躍度總體不是特別樂觀。
先說幾個(gè)例子。北京某大型商業(yè)項(xiàng)目，重整，修改，3年了，還是休息狀態(tài)。另一個(gè)項(xiàng)目，某著名商業(yè)品牌撤出，重新招租，兩年過去仍然空置。
最令人怵目的是兩個(gè)商業(yè)大廈，從原來的百貨商場(chǎng)，改為購(gòu)物中心，節(jié)節(jié)敗退，5層的大樓如今只剩下頂層的電影院，三四層零星的兒童業(yè)態(tài)，一二層的餐飲，略有人氣，其他樓層或完全閑置，或正在撤柜。
值得一提的是，這幾個(gè)項(xiàng)目都位于北京四環(huán)以內(nèi)。看著空蕩蕩的樓層，我禁不住心口發(fā)緊，如此虧損經(jīng)營(yíng)能堅(jiān)持幾天？寶貴的城市資源如此虛擲，豈不令人心疼。
這樣的商業(yè)項(xiàng)目，在各個(gè)城市絕非個(gè)別現(xiàn)象，而是普遍存在。它顯露的，從產(chǎn)業(yè)來說是傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型的陣痛；從城市規(guī)劃和布局來說是功能、業(yè)態(tài)的重組。
早在幾年前就有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)說，有些城市的人均商業(yè)綜合體面積，已建在建加起來，超過了發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平。有的項(xiàng)目交付之日即是虧損之日。包括地產(chǎn)商在內(nèi)的投資機(jī)構(gòu)，并非完全不了解這種狀況，只是行動(dòng)過于遲緩。原因還是，他們不能不做這么多的商業(yè)。因?yàn)橥恋爻鲎屢?guī)劃就是這樣規(guī)定的。
一個(gè)住宅小區(qū)配備多少商業(yè)和配套設(shè)施，是有明文規(guī)定的。記得大約是90年代末、21世紀(jì)初，商業(yè)部都已經(jīng)撤銷了，但小區(qū)需要配套建設(shè)若干比例糧店的部門規(guī)章仍然適用。曾聽有地產(chǎn)商很疑惑地說：糧票都取消多年了，建糧店做啥用？明顯是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的做法嘛。
如今，當(dāng)然沒有哪個(gè)城市還會(huì)規(guī)定，住宅小區(qū)需要配套建設(shè)糧店。但不少地方對(duì)住宅小區(qū)配套建設(shè)商業(yè)的熱情還是很高。這主要體現(xiàn)在土地出讓中。
某特大城市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，在其一幅綜合用地出讓招標(biāo)文件里明確載明，商業(yè)配套面積占一半比例。而其實(shí)，該區(qū)域已經(jīng)建成交付的多個(gè)項(xiàng)目，商業(yè)設(shè)施大面積閑置，根本招不了商。一家小地產(chǎn)商為了生存，咬牙拿下這幅地塊后，心懷忐忑，期望的是地方政府部門能夠從實(shí)際出發(fā)，修改規(guī)劃。
理論上說，優(yōu)質(zhì)商業(yè)對(duì)增加區(qū)域稅收、帶動(dòng)就業(yè)、促進(jìn)消費(fèi)、提升城市形象等，都有積極作用。譬如，華潤(rùn)萬(wàn)象城、中糧大悅城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、龍湖天街等，甚至成為了區(qū)域城市名片。從這點(diǎn)來看，發(fā)展商業(yè)尤其是大型商業(yè)的誘惑還是很大的。
但前面提到的商業(yè)案例卻顯露出刀刃的另一面。大量商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)難以為繼，虧損、關(guān)閉，對(duì)投資企業(yè)是重大損失，對(duì)城市資源是浪費(fèi)。雖然這與開發(fā)投資機(jī)構(gòu)的招商、運(yùn)營(yíng)管理水平密切相關(guān)，但如果是在商業(yè)過剩區(qū)域不切實(shí)際地配置過多商業(yè)，水平再高，恐怕也徒呼奈何。
針對(duì)城市商業(yè)配備，我個(gè)人的建議是：
已交付多年但大量閑置的商業(yè)項(xiàng)目，政府部門允許其在城市總體規(guī)劃范圍內(nèi)進(jìn)行改造。我已多次呼吁，這類商業(yè)大樓可允許改為長(zhǎng)租住房或長(zhǎng)租公寓。如果擔(dān)心全面推開有風(fēng)險(xiǎn)，就先試點(diǎn)，但動(dòng)作要快。如果區(qū)域內(nèi)缺乏合適的寫字樓，也可改造成面向中小企業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新企業(yè)的辦公樓，比如像優(yōu)客工場(chǎng)。
新建項(xiàng)目，尤其是新出讓的土地，要趕緊把商業(yè)占比降下來。電商的出現(xiàn)，表面看是對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊，本質(zhì)上卻代表一種商業(yè)趨勢(shì)，是消費(fèi)升級(jí)的必然結(jié)果。無論“新零售”是不是商業(yè)的未來，新建項(xiàng)目商業(yè)比例的調(diào)整，都是無可避免的。
我們常常說，企業(yè)應(yīng)該研究消費(fèi)趨勢(shì)，順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)的方向來配置商業(yè)業(yè)態(tài)。這方面，政府部門也不能做觀眾。我們的城市是否還需要那么多的商業(yè)，門店、 超市 、購(gòu)物中心、大型商城？不應(yīng)是在辦公室內(nèi)拍腦袋，決定是30%還是50%的比例，而應(yīng)該前瞻未來，認(rèn)真聽取開發(fā)企業(yè)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的看法。
至少在我看來，目前在一二線熱點(diǎn)城市的土地出讓中，適當(dāng)降低商業(yè)和產(chǎn)業(yè)占比，相應(yīng)提高住宅占比，是有空間的。商業(yè)空置率偏大的城市，更應(yīng)盡快付諸行動(dòng)。
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