1月12日晚間， 萬科 A公告稱，股東華潤股份及其全資子公司中潤國內貿易有限公司與深圳地鐵集團簽署協(xié)議，華潤股份和中潤貿易擬以協(xié)議轉讓的方式將其合計持有的公司16.89億股A股股份轉讓給地鐵集團。備受關注的 萬科 股權之爭曙光初現(xiàn)。
剛過去的2016年， 萬科 一直處于股權紛爭中，全年銷售業(yè)績也跌落行業(yè)第一寶座，盡管如此，該公司仍保持了強勁的增長實力。 萬科 2016年全年累計實現(xiàn)銷售面積2765.4萬平方米，銷售金額3647.7億元。不過，更讓業(yè)內關注的是， 萬科 在土地市場上的變化。
同策咨詢近期推出的一份榜單《2016年上市房企拿地金額及面積TOP20》顯示， 萬科 以全年拿地1304.2億元躍居榜首，比第二名保利地產的812.55億元多出近500億。
在2016年底， 萬科 高級副總裁、上海公司總經理張海宣布“熱帶雨林”計劃，明確打造 萬科 多元產業(yè)之間互相依賴、互相循環(huán)的生態(tài)。這比此前 萬科 廣深區(qū)域提出的“八爪魚”計劃提出多元業(yè)態(tài)更進一步詮釋了 萬科 的產業(yè)布局現(xiàn)狀。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出， 萬科 的研究一直是行業(yè)的風向標，一線及重點二線城市一直是兵家必爭之地， 萬科 在沒有放松對重點城市爭奪的同時，也開始關注潛力二線城市， 萬科 這個另辟蹊徑的舉動或許將引領后續(xù)房企涌入潛力二線城市。
大房企土地儲備分化
上述同策咨詢排名榜單中的品牌房企包括 萬科 、恒大、綠地、萬達、中海、保利、碧桂園等在內， 萬科 2016年在土地市場的“激進”從側面反映出品牌房企的選擇。
同策咨詢研究部數據顯示，2016年監(jiān)測的全國土地成交金額36578.15億元，同比2015年上升23.48%；土地成交面積338926.03萬平方米，同比2015年下降8.74%。2016年全國土地市場整體表現(xiàn)：量跌價升，一線城市表現(xiàn)突出。
自2016年9月30日開始，樓市先后經歷了三波調控。此后，盡管商品房成交呈逐步下滑趨勢，但全國土地市場自2016年年末出現(xiàn)了量價回升，一線城市表現(xiàn)尤為突出。
然而，行業(yè)集中度出現(xiàn)了下滑態(tài)勢。 對于2016年上市房企拿地TOP20榜單來說， TOP20上市房企拿地金額總計10662.08億元，占全國土地成交總金額的29.14%，集中度同比減少10個百分點。
而房企的分化也可見，大房企的土儲戰(zhàn)略有分化，主要源于各自的發(fā)展周期與戰(zhàn)略定位不盡相同。 萬科 、保利地產和融創(chuàng)中國積極拿地，碧桂園和中國恒大雖然在拿地金額榜單中無緣三甲，分別以602.57億元的拿地金額位居第七和以751.14億元的拿地金額位居第五，但他們在累計拿地面積榜單中，碧桂園以累計面積3238.13萬平方米的絕對優(yōu)勢遙遙領先，中國恒大以累計面積2212.7萬平米的拿地面積位居第二。
正如上述業(yè)內人士所指， 萬科 “拿地不止追求性價比，已經從剛需市場跳脫，轉而布局多元產業(yè)”。比如，張海提出熱帶雨林，廣深區(qū)域張紀文提出八爪魚計劃，都表明 萬科 管理層不再只有住宅一種模式，而是多元化發(fā)展，比如布局互聯(lián)網家裝、產業(yè)地產等全新行業(yè)。
萬科 之變
一名長期研究 萬科 的業(yè)內人士指出，作為行業(yè)標桿的 萬科 ，在戰(zhàn)略上的細微變化，都會引發(fā)業(yè)內關注，以這家公司多年的發(fā)展路徑來看，它的模式一直走在行業(yè)前沿。
而綠地在過去兩年也對公司產業(yè)布局進行了深度調整，公司董事長、總裁張玉良明確表示，順應行業(yè)周期調整，縮減商辦產品開發(fā)、收縮市場前景不好的地區(qū)開發(fā)、加速大基建、大金融等多元產業(yè)升級。
實際上，在多個機構的統(tǒng)計榜單沒有公布之前， 萬科 在土地儲備的變化并不為大多數業(yè)內人士所關注。 2016年春夏， 萬科 在土地市場沉寂了一段時間，卻后程發(fā)力，在9月、10月開始激進拿地，在四季度掀起拿地高潮。同策咨詢研究部數據顯示，2016年 萬科 共計拿地148宗，土地成交總金額1304.20億元，同比增長50.23%，總建筑規(guī)劃面積2186.14萬平米，同比增長20.88%；除看準在一線城市及核心二線城市之外， 萬科 2016年也拿了一些大連、南昌、佛山、揚州等潛力二線城市的地塊。
縱觀 萬科 2016年的拿地情況，一直喊著地價太高、拿地謹慎的 萬科 畫風突變，9月之后開始在土地市場瘋狂掃貨，不免讓人聯(lián)想 萬科 是否改變拿地策略，由謹慎轉向激進。
從土地存續(xù)比來看， 萬科 亟待攻池掠地：近年 萬科 的土地儲備水平一直保持在其認為合理的區(qū)間，存續(xù)比維持在2左右，然后截至2016年8月底， 萬科 的土地存續(xù)比降至1.29左右，這也是9月開始瘋狂掃貨的原因。
萬科 11月份新增項目34個，土地出讓金323.47億元，是當月銷售額的1.38倍，不但刷新了 萬科 單月拿地總額的紀錄，從拿地數量上也是近年來的新高。
這34個項目遍布全國十多個城市，既涉及北京、上海、廣州這樣的一線城市，也包括天津、福州、寧波等二、三線城市。其中，天津楊伍莊南項目需支付地價款最高，達74.5 億元，北京海淀永豐項目也達到了50億元。
張宏偉分析認為， 萬科 拿地激進論也許只是針對拿地總額相對變化而言，其實 萬科 依然保持著謹慎的土地儲備和拿地策阿略，否則也不會出現(xiàn)因地價太高，而出現(xiàn)退出開發(fā)的烏龍事件。他指出，從拿地金額和銷售額占比來看， 萬科 完全有能力“大手筆”消費： 萬科 2016年全年銷售額為3647.7億元，位列上市房企銷售排行榜第二位，僅次于恒大。
近期，21世紀經濟報道記者對多家房企的走訪獲系，無論產業(yè)布局、規(guī)模大小，大部分房企均關注到了小鎮(zhèn)開發(fā)的產業(yè)風口， 萬科 也不例外。而 萬科 對于城鎮(zhèn)化及人口流動趨勢的研究一直走在行業(yè)前列。
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